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Abrechnung

Abrechnung über die Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Sie soll potentielle Ansprüche des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis entstehen können, absichern. Während der Dauer der Mietzeit verbleibt die Mietkaution auf einem Mietkautionskonto. Der Mieter erhält seine Kaution erst dann vom Vermieter zurück, wenn der Mietgegenstand (Wohnung, Haus) im vereinbarten Zustand an den Vermieter zurückgegeben wurde. Die Höhe der Kaution darf drei Netto-Monatsmieten nicht überschreiten. Sollte der Mietzins später steigen, kann die Kaution nicht vom Vermieter erhöht werden. Die Basis der Kautionssumme ist die Höhe der Nettomiete bei Einzug des Mieters in die Wohnung.

Anspruch auf Rückzahlung
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestes dann, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der Mieter kann also vom Vermieter erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Mietkaution verlangen. Ein „Abwohnen“ der Kaution ist nicht gestattet. Mieter dürfen nicht die letzten Mietzahlungen an den Vermieter einstellen und vom Vermieter erwarten, dass er die Miete mit der Kaution verrechnet. Wenn beim Vermieter kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht, dann muss er an den Mieter die Mietkaution zurückzahlen.

Fristen zur Rückzahlung der Mietkaution
Wann das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht mehr besteht, wird nicht gesetzlich eindeutig definiert. Ein Sicherungsbedürfnis besteht insbesondere dann nicht mehr, wenn die Mietsache (Wohnung, Haus) in einem vertragsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückgegeben wurde. Zur Dokumentation für Mieter und Vermieter wird bei der Übergabe der Mietsache am besten ein Übergabeprotokoll angefertigt. In diesem wird der Zustand der einzelnen Räume genau aufgelistet, Mieter und Vermieter unterschreiben das Protokoll und beugen somit späteren Streitpunkten vor.

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Verzug des Vermieters

Mieter dürfen nicht davon ausgehen, dass sie sofort am Ende des Mietverhältnisses ihre Kaution zurückerhalten. Endet also das Mietverhältnis beispielsweise am 31. Januar und findet an diesem Tag die Übergabe statt, so werden Mieter nur in den seltensten Fällen auch direkt am 31. Januar die Mietkaution zurückerhalten. Der Vermieter kann die Mietkaution so lange einbehalten, bis kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Es gibt keine eindeutig definierte Frist zur Rückzahlung. Demzufolge können Mieter den Vermieter auch nicht sofort zur Rückzahlung der Kaution auffordern. Bestehen noch Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und fordert der Mieter dennoch den Vermieter zur Rückgabe der Mietkaution auf, so gerät der Vermieter nicht in Verzug. Vielmehr bleibt diese Aufforderung ohne Wirkung. Solange die Überlegungs- und Prüfungsfrist für den Vermieter noch läuft, solange gerät er auch nicht in Verzug. Der Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution ist dann noch nicht fällig.

Überlegungs- und Prüfungsfrist des Vermieters
Die Rechtsprechung stimmt dahin gehend überein, dass dem Vermieter eine Überlegungs- und Prüfungsfrist zusteht, bevor er die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen muss. Wie lange diese Frist sein darf, darüber gibt es keine einheitliche Regelung. Während der Überlegungs- und Prüfungsfrist besteht jedoch seitens des Mieters kein Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Das kann insbesonders dann Schwierigkeiten bereiten, wenn der Mieter in der neuen Wohnung ebenfalls eine Mietkaution leisten muss, aber die Mietkaution aus der alten Wohnung noch nicht zurückerhalten hat. In der Regel darf sich ein Vermieter zwischen zwei und sechs Monaten nach Beendigung des Mieterverhältnisses Zeit nehmen, bevor er die Mietkaution an seinen ehemaligen Mieter zurückzahlen muss. In Einzelfällen können auch mehr als sechs Monate bis zur Rückzahlung der Kaution vergehen. Unendlich Zeit jedoch darf er sich nicht lassen. Er muss alle nötigen und für ihn zumutbaren Anstrengungen unternehmen, um seine eventuellen Ansprüche zu prüfen.

Genaue Abrechnung der Mietkaution
Hat der Vermieter seine Ansprüche geprüft, muss er dem Mieter die Mietkaution zurückzahlen. Entweder erhält der Mieter die komplette Mietkaution inklusive der bis dato anfallenden Zinsen zurück oder der Vermieter meldet begründete Ansprüche an. Diese Ansprüche muss er jedoch genau und in schriftlicher Form begründen. Sofern noch keine genaue Abrechnung erfolgen kann, etwa weil die Betriebskostenabrechnung noch nicht vollständig vorliegt, dann darf der Vermieter nicht die gesamte Mietkautionssumme einbehalten. Vielmehr darf er nur den Teil behalten, der bei der Nachforderung entstehen würde.