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Urteile aus dem Mietrecht

Investition der Mietsicherheit in Aktien: Mieter steht Anspruch auf Herausgabe der Aktien zu (03.02.2023)

Wird mietvertraglich vereinbart, dass die Mietsicherheit in Aktien investiert wird, so steht dem Mieter nach Ende des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Herausgabe der Aktien zu. Er muss sich nicht auf die Rückzahlung der erbrachten Sicherheitsleistung beschränken. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 19.07.2022 - 203 C 199/21)

BGH: Ankündigung der Weigerung zum Auszug wegen erfolgloser Suche nach Ersatzwohnung rechtfertigt vorbeugende Räumungsklage (02.02.2023)

Erklärt der wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnungsmieter, er werde nicht ausziehen, wenn er keine Ersatzwohnung findet, so rechtfertigt dies eine vorbeugende Räumungsklage nach § 259 ZPO. Dafür ist nicht Voraussetzung, dass der Mieter die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 25.10.2022 - VIII ZB 58/21)

Beseitigung von erheblichen Schäden kann Neubau darstellen (01.02.2023)

Die Beseitigung von erheblichen Schäden kann als Neubau im Sinne von § 556f BGB gelten. Dies kann etwa der Fall sein, wenn ein Mietshaus mit echtem Hausschwamm massiv befallen ist und ein behördliches Nutzungsverbot drohte. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse nicht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 09.11.2022 - 7 C 128/21)

Kein Kündigungsrecht des Vermieters nach Einbruch eines Mieters in leerstehende Nachbarwohnung wegen Wasserschadens (31.01.2023)

Der Einbruch eines Mieters in die über seine Wohnung gelegene, leerstehende Nachbarswohnung zwecks Klärung der Herkunft eines Wasserschadens begründet kein Kündigungsrecht des Vermieters. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2022 - 66 S 162/22)

Ausschluss des Minderungsrecht unter Verweis auf Rück­zahlungs­anspruch in Geschäfts­raum­mietvertrag zulässig (31.01.2023)

Im Rahmen eines Geschäfts­raum­mietvertrags kann das Minderungsrecht aus § 536 BGB ausgeschlossen werden, soweit ein Rück­zahlungs­anspruch wegen überzahlter Miete verbleibt. Eine ausdrückliche Regelung zum Verbleib des Rück­zahlungs­anspruchs ist nicht erforderlich. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20)

Mieter kann sich trotz abgelehnter Modernisierung auf wohnwertminderndes Merkmal berufen (30.01.2023)

Ein Wohnungsmieter kann sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal berufen, auch wenn er zuvor die entsprechende Modernisierung abgelehnt hat. Allein maßgeblich ist der Zustand der Wohnung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 - 66 S 144/22)

Mietminderung wegen Baulärms in Nachbarschaft setzt Erheblichkeit der Beeinträchtigungen voraus (24.01.2023)

Eine Mietminderung wegen Baulärm in der Nachbarschaft setzt bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffen­heits­vereinbarung voraus, dass die Beeinträchtigungen wesentlich im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB sind. Für das Vorliegen einer wesentlichen Beeinträchtigung sind die Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 03.11.2022 - 205 C 248/21)

Wunsch zur Unterbringung von Flüchtlingen begründet für sich genommen kein berechtigtes Interesse an Untervermietung (18.01.2023)

Allein der Wunsch zur Unterbringung von Flüchtlingen begründet kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Vielmehr müssen sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse geändert haben. Dies hat das Amtsgericht München entschieden.

(AG München, Urteil vom 20.12.2022 - 411C 10539/22)

Mietvereinbarung anlässlich von Corona schließt nachträgliche Vertragsanpassung aus (18.01.2023)

Ein Gewerbemieter kann wegen der coronabedingten Schließung seines Geschäfts eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nicht verlangen, wenn die Miet­vertrags­parteien bereits zuvor eine Vereinbarung zur Reduzierung der Miete anlässlich der Corona-Pandemie abgeschlossen haben. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21)

Kein eigenmächtiger Austausch der analogen mit digitaler Klingelanlage (12.01.2023)

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, eigenmächtig eine analoge Klingelanlage durch eine digitale Anlage auszutauschen. Dem Mieter steht insofern ein Anspruch auf Wiederherstellung einer vollständigen und funktionstüchtigen Klingelanlage zu. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022 - 202 C 105/22)

"Streichen der Fenster und der Außentüren von innen" stellt unklare Schön­heits­reparatur­klausel dar (10.01.2023)

Eine Schön­heits­reparatur­klausel, wonach das "Streichen der Fenster und der Außentüren von innen" verpflichtend ist, ist unwirksam, da nicht deutlich wird, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22)

Kein Kündigungsrecht wegen unbefugter Gebrauchs­überlassung bei langjähriger Duldung der Untervermietung (09.01.2023)

Duldet ein Vermieter eine von ihm nicht genehmigte Untervermietung über Jahre hinweg, so kann er nicht wegen unbefugter Gebrauchs­überlassung eine Kündigung aussprechen. Eine entsprechende ordentliche und fristlose Kündigung wäre unwirksam. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 - 67 S 111/22)

BGH: Mietpreisbremse findet auf Miet­erhöhungs­vereinbarung während laufenden Mietverhältnis keine Anwendung (03.01.2023)

Die Regelungen zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff BGB) finden auf eine Miet­erhöhungs­vereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. Durch die Zustimmung des Mieters zu einem Miet­erhöhungs­verlangen kommt in der Regel eine Vereinbarung über die erhöhte Miete zustande. Dies hat das Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21)

Unwirksame Umlage der Kosten für kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung (28.12.2022)

Die Kosten für eine kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung können nicht auf Mieter umgelegt werden, da der Begriff der Vor-Ort-Betreuung unbestimmt ist und gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt. Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2022 - 3 U 144/20)

BGH: Wiederherstellung eines zur Bewirtschaftung des Gartens genutzten Außen­wasser­anschlusses (22.12.2022)

Gehörte es im Rahmen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in den neuen Bundesländern bis zu Wiedervereinigung zur üblichen Gepflogenheit, dass zur Bewirtschaftung eines Gartens ein Außen­wasser­anschluss genutzt werden darf, darf dieser vom Vermieter nicht eigenmächtig entfernt werden. Die ergänzende Auslegung des Mietvertrag begründet insofern einen Wieder­herstellungs­anspruch des Mieters. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 22.02.2022 - VIII ZR 38/20)

BGH: Kosten für Kontrolle der ordnungsgemäßen Mülltrennung und eventueller Nachsortierung können auf Mieter umgelegt werden (22.12.2022)

Beauftragt ein Vermieter einen externen Dienstleister zwecks Kontrolle der ordnungsgemäßen Mülltrennung und eventueller Nachsortierung, könne die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten sind von den Kosten der Müllbeseitigung im Sinne von § 2 Nr. 8 BetrKV umfasst. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21)

Keine einseitige Rücknahme einer zugegangenen Kündigung (19.12.2022)

Eine dem Mieter zugegangene Kündigung kann nicht mehr einseitig vom Vermieter zurückgenommen werden. Es ist zudem unzulässig sich auf die Unwirksamkeit der Kündigung zu berufen, um weitere Mietforderungen geltend machen zu können. Dies hat das Amtsgericht Donaueschingen entschieden.

(Amtsgericht Donaueschingen, Urteil vom 22.07.2022 - 2 C 30/22)

Mietvertragliche Pflicht zur Übernahme des Winterdienstes durch Erdgeschossmieter schließt Umlage der Kosten auf andere Mieter aus (16.12.2022)

Ist laut einem Wohnungsmietvertrag der Erdgeschossmieter zur Vornahme des Winterdienstes verpflichtet, können die Kosten des Winterdienstes nicht auf andere Mieter umgelegt werden. Es ist dabei unerheblich, ob andere Mietverträge abweichende Regelungen enthalten. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 14.07.2022 - 48 C 1463/20)

BGH: Verkauf der Immobilie schließt nicht Geltendmachung von fiktiven Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache aus (15.12.2022)

Der Anspruch auf fiktiven Schadensersatz wegen der Beschädigung der Mietsache besteht auch dann, wenn das Grundstück vor Wiederherstellung des schadensfreien Zustands verkauft wird. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 26.04.2022 - VIII ZR 364/20)

Streichen der Wände mit helllila keine Sachbeschädigung (15.12.2022)

Das Streichen der Wände einer Mietwohnung in helllila stellt keine Sachbeschädigung dar. Eine Schadens­ersatz­pflicht des Mieters besteht daher nicht. Dies hat das Landgericht Halle entschieden.

(LG Halle, Beschluss vom 08.07.2021 - 1 S 36/21)

BGH: Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann Vermieter fiktiven Schadensersatz wegen unterlassener Schönheits­reparaturen verlangen (13.12.2022)

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter fiktiven Schadensersatz wegen unterlassener Schönheits­reparaturen verlangen. Ein Schadensersatz auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ist somit möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 10.05.2022 - VIII ZR 277/20)

BGH: Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache können erst nach Rückgabe der Mietsache verjähren (12.12.2022)

Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache können gemäß § 548 Abs. 1 BGB erst nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Die Verjährungs­höchst­frist des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird von § 548 Abs. 1 BGB verdrängt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 31.08.2022 - VIII ZR 132/20)

Kein Anspruch auf Nutzungs­entschädigung bei fehlendem Rücknahmewillen des Vermieters (09.12.2022)

Will ein Vermieter die Wohnung nicht zurücknehmen, obwohl ein entsprechendes Angebot des Mieters vorliegt, liegt ein Annahmeverzug nach § 293 BGB vor und es besteht kein Anspruch auf Nutzungs­entschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB. Ein wörtliches Angebot des Mieters zur Übergabe der Wohnung nach § 295 BGB ist ausreichend, um den Vermieter in Annahmeverzug zu setzen. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2022 - 48 C 331/21)

Unzulässige Umgehung der Mietpreisbremse durch Abschluss separater Vereinbarungen zur Wohnnutzung und Kellernutzung (30.11.2022)

Werden zur Wohnnutzung und Kellernutzung zwei unterschiedliche Verträge abgeschlossen, um damit die Mietpreisbremse einzuhalten, so liegt ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vor. Die Miete für eine Kellernutzung ist der Wohnungsmiete hinzuzurechnen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 30.11.2021 - 13 C 119/21)

Berliner Mietspiegel 2021 stellt keine geeignete Schätzungsgrundlage dar (25.11.2022)

Der Berliner Mietspiegel 2021 stellt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine geeignete Schätzungsgrundlage dar. Zur Ermittlung kann daher ein Sach­verständigen­gutachten eingeholt werden. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden.

(AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 16.06.2022 - 7 C 65/21)

Berliner Mietspiegel 2021 als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (09.11.2022)

Der Berliner Mietspiegel 2021 ist zwar weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel, er dient dennoch als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Pflicht zur Einholung eines Sach­verständigen­gutachtens besteht daher nicht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2022 - 8 C 189/21)

BGH: Anschluss an Zentralheizung stellt keinen Ersatz für Reparatur der Gasetagenheizung dar (07.11.2022)

Der Anschluss an die Zentralheizung stellt keinen Ersatz für die Reparatur der Gasetagenheizung dar. Modernisierungs­arbeiten führen nicht zu einer Änderung der mietvertraglichen Sollbeschaffenheit. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 19.07.2022 - VIII ZR 194/21)

Klimaanlage in Wohnung ist als Zubehör als mitvermietet anzusehen (04.11.2022)

Eine in einer Wohnung befindliche Klimaanlage ist grundsätzlich als Zubehör als mitvermietet anzusehen. Für den Mieter besteht daher gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Zustands. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Wedding entschieden.

(AG Berlin-Wedding, Urteil vom 27.01.2022 - 13 C 29/21)

BGH: Keine Notwendigkeit zur Beifügung des zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogenen Mietspiegels (28.10.2022)

Wird zur Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen Mietspiegel Bezug genommen, so muss dieser nicht beigefügt werden. Dies gilt aber nur, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 07.07.2021 - VIII ZR 167/20)

Erhöhung der Betriebs­kosten­voraus­zahlungen nicht mit etwaig zu erwartenden Kostensteigerungen begründbar (28.10.2022)

Eine Erhöhung der Betriebs­kosten­voraus­zahlungen kann nicht mit einer etwaig zu erwartenden Kostensteigerung begründet werden. Vielmehr kommt es gemäß § 560 Abs. 4 BGB allein auf das Ergebnis der Betriebs­kosten­abrechnung an. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 - 49 C 13/22)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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