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Urteile aus dem Mietrecht

BGH: Widerruf der Untermieterlaubnis begründet kein berechtigtes Interesse an Kündigung des Unter­miet­verhältnisses (25.01.2022)

Widerruft der Vermieter die Untermieterlaubnis, so begründet dies allein kein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Unter­miet­verhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB. Eine Kündigung ist aber bei einem konkreten Rückkehrwillen des Hauptmieters möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 329/19)

Härteeinwand bei Modernisierungs­miet­erhöhung wegen fehlender Kostenübernahme durch Jobcenter (21.01.2022)

Würde eine Modernisierungs­miet­erhöhung dazu führen, dass die Miete nicht mehr vom Jobcenter als angemessen übernommen wird und somit der Verlust der Wohnung droht, so kann dies den Härteeinwand gemäß § 559 Abs. 4 BGB begründen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 29.09.2021 - 64 S 111/20)

Vermieter von vier Wohnungen kann Anwalt im Falle von Zahlungsverzug eines Mieters mit Kündigung beauftragen (19.01.2022)

Der Vermieter von vier Wohnungen kann einen Anwalt im Falle eines Zahlungsverzugs bei einem Mieter mit dessen Kündigung beauftragen. Dass der Vermieter eine GmbH ist und somit gewerblich tätig ist, spielt dabei keine Rolle. Ein Verstoß gegen die Schadens­minderungs­pflicht liegt nicht vor. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.07.2021 - 15 C 422/20)

BGH-Urteil zu Geschäfts­schließungen im Corona-Lockdown: Mietanpassungen im Einzelfall möglich (12.01.2022)

Mieter von Geschäftsräumen haben bei behördlich angeordneten Betriebs­schließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Es muss allerdings weiterhin geprüft werden, ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dies entschied der Bundesgerichtshof. Er stellte weiterhin klar, dass es sich bei...

(BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21)

Zwangsvollstreckung aus Räumungstitel ist auch gegen dort nicht aufgeführte inzwischen volljährig gewordene Kinder der Mieter möglich (22.12.2021)

Die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel ist auch gegen dort nicht aufgeführte minderjährige Kinder der Mieter möglich. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Kinder volljährig werden. Es bedarf aber ein Vollstreckungstitel gegen das volljährige Kind, wenn es einen nach außen erkennbaren Mitbesitz an der Wohnung hat. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Wedding entschieden.

(AG Berlin-Wedding, Beschluss vom 24.09.2021 - 33 M 1729/21)

BGH: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Sach­verständigen­gutachten trotz Vorliegens eines Mietspiegels (21.12.2021)

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch dann mittels Sach­verständigen­gutachten erfolgen, wenn ein Mietspiegel vorliegt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 03.08.2021 - VIII ZR 88/20)

Vermieter steht wegen Tod des Mieters in Wohnung keine Schadens­ersatz­ansprüche gegen die Erben zu (16.12.2021)

Verstirbt ein Mieter in der Wohnung, so stehen dem Vermieter keine Schadens­ersatz­ansprüche gegen die Erben zu. Der Tod eines Wohnungsmieters stellt keine Pflichtverletzung dar. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021 - 66 S 7/21)

Kaum wahrnehmbare Schattierungen an den Wänden führen nicht zur Erforderlichkeit von Schönheits­reparaturen (15.12.2021)

Kaum wahrnehmbare Schattierungen an den Wänden führen nicht zur Erforderlichkeit von Schönheits­reparaturen. Denn nicht jede geringfügigen Abnutzung begründet eine Renovierungspflicht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 27.07.2021 - 65 S 264/20)

Anspruch der Mietermehrheit auf Erlaubnis der Untervermietung erfordert Vorliegen eines berechtigten Interesses nur bei einem Mieter (30.11.2021)

Beanspruchen die Mieter einer Wohnung die Erlaubnis zu einer Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB, so muss das berechtigte Interesse daran nur bei einem Mieter vorliegen. Das berechtigte Interesse muss somit nicht bei allen Mietern bestehen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 22.07.2021 - 67 S 59/21)

Formulierung in Schönheits­reparatur­klausel "Streichen der Innentüren" meint nicht "ölen" (29.11.2021)

Ist in einer Schönheits­reparatur­klausel geregelt, dass der Mieter die Innentüren "Streichen" soll, so ist damit nicht "ölen" gemeint. Der Mieter ist daher nicht zum Abbeizen und Ölen der Zimmertüren verpflichtet . Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 - 65 S 292/20)

Antrag auf Untermieterlaubnis muss räumliches Überlassungskonzept beinhalten (26.11.2021)

Begehrt ein Wohnungsmieter vom Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung, muss der Mieter das räumliche Überlassungskonzept darlegen. Ohne konkrete und nachvollziehbare Angabe des Über­lassungs­konzepts, besteht kein Anspruch auf Erlaubniserteilung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 87/21)

Ankaufsrecht des Mieters wird durch Vorkaufrecht des Landes vereitelt: Anspruch auf Nutzungs­entschädigung setzt Herausgabeverlangen des Vermieters voraus (25.11.2021)

Wird das Ankaufsrecht des Wohnungsmieters durch das Vorkaufsrecht des Landes vereitelt und geht der Mieter dagegen vor, so besteht für den Vermieter kein Nutzungs­entschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB, zugange er nicht die Herausgabe der Wohnung verlangt. In diesem Fall liegt kein Vorenthalten der Mietsache vor. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.07.2021 - 65 S 1/21)

Kein Recht zur Mietminderung bei Verdunkelung der Fenster für nicht zu Wohnzwecken bestimmten Kellerraums (24.11.2021)

Werden die Fenster zu einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Kellerraum verdunkelt, so besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein Mietmangel liegt dann nicht vor oder er ist zumindest geringfügig. Dies hat das Amtsgericht Tecklenburg entschieden.

(Amtsgericht Tecklenburg, Urteil vom 27.05.2021 - 13 C 171/20)

Umlage der Kosten für Wachschutz als sonstige Betriebskosten wegen Aktivität der linksradikalen Szene (23.11.2021)

Die Kosten für einen Wachschutz können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Wohnung in einem Hotspot der linksradikalen Szene liegt. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2021 - 8 C 85/21)

Austausch des Heiz­kosten­verteilers und Einbaus von Rauchwarnmelder: Corona-Pandemie rechtfertigt keine Zutritts­verweigerung (22.11.2021)

Verhindert ein Mieter wiederholt den Austausch des Heiz­kosten­verteilers und den Einbau von Rauchwarnmeldern, so kann dies seine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Die Corona-Pandemie rechtfertigt keine Verweigerung des Zutritts zur Wohnung. Dies hat das Amtsgericht Brandenburg entschieden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 05.11.2021 - 31 C 32/21)

Mieterbindung an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Tele­kommunikations­gesetz (19.11.2021)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breit­band­kabel­anschluss gebunden ist.

(BGH, Urteil vom 18.11.2021 - I ZR 106/20)

Vermieter muss trotz Kenntnis über WG zu Mietbeginn nicht Auswechslung einzelner Mieter zustimmen (19.11.2021)

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Auswechselung einzelner Mieter innerhalb einer Wohngemeinschaft zuzustimmen, auch wenn er bei Mietbeginn wusste, dass eine WG begründet werden soll. Die Mieter sind ohne ausdrückliche Vereinbarung zu einem Mieterwechsel auf die Möglichkeit der Untervermietung beschränkt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20)

Modernisierungs­arbeiten: Kein Anspruch auf Aufwendungsersatz für Anmietung einer Ersatzwohnung bei Verhandlung über freiwilliger Zugangsgewährung (18.11.2021)

Will ein Vermieter Modernisierungs­arbeiten durchführen und hat er einen Duldungstitel, so muss der Mieter dann nicht mit einem Beginn der Arbeiten rechnen, wenn noch Verhandlungen über eine freiwillige Zugangsgewährung geführt werden. In diesem Fall besteht für den Mieter kein Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Anmietung einer Ersatzwohnung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18)

Kein Recht auf Einstellungen der Zahlung von Gewerberaummiete wegen Corona-Pandemie (16.11.2021)

Das Landgericht Osnabrück hat entschieden, dass im konkreten Fall kein Anspruch auf Einstellung von Gewerberaummiete trotz behördlich angeordneter Geschäftsschließung besteht.

(LG Osnabrück, Urteil vom 27.10.2021 - 18 O 184/21)

Fristlose Kündigung wegen ständigen Kinderlärms zur nächtlichen Ruhezeit (15.11.2021)

Kommt es in den nächtlichen Ruhezeiten wiederholt zu Kinderlärm, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm gilt nicht grenzenlos. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 - 65 S 104/21)

Untersagung der Wohnnutzung wegen nachträglichen Wegfalls eines zweiten Rettungswegs (12.11.2021)

Wird eine Baugenehmigung für eine Dachgeschosswohnung rechtswidrig, weil nachträglich ein zweiter Rettungsweg wegfällt, so kann dies eine Untersagung der Wohnnutzung nach sich ziehen. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Berlin-Brandenburg entschieden.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2019 - OVG 2 S 18.19)

Inhaber des Miet­kautions­spar­kontos kann auch bei Mietermehrheit allein auf Herausgabe der Sparbuchs klagen (11.11.2021)

Hat von mehreren Mietern einer Wohnung nur einer der Mieter ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt und an den Vermieter verpfändet, so kann der Mieter als alleiniger Kontoinhaber auch auf Rückgabe der Sparbuchs klagen. Dies hat das Amtsgericht Flensburg entschieden.

(Amtsgericht Flensburg, Urteil vom 29.03.2021 - 66 C 183/20)

Schön­heits­reparatur­pflicht umfasst grundsätzlich nicht Kellerraum (10.11.2021)

Eine Schön­heits­reparatur­pflicht umfasst grundsätzlich nicht den mitangemieteten Kellerraum. Denn nach § 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV sind Schön­heits­reparaturen nur Arbeiten innerhalb der Wohnung. Dies hat das Amtsgericht Homburg entschieden.

(Amtsgericht Homburg, Urteil vom 20.05.2021 - 7 C 206/20 (17))

Bezeichnung eines Stellplatzes mit Wohnungsnummer begründet Anspruch des Mieters auf Nutzung des Parkplatzes (10.11.2021)

Wird ein Stellplatz mit der Wohnungsnummer bezeichnet, so begründet dies einen Anspruch des Mieters auf Nutzung des Parkplatzes. In diesem Fall liegt eine Mitvermietung vor. Dies hat das Amtsgericht Ibbenbüren entschieden.

(Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 - 30 C 330/20)

Einstellung der Zwangsräumung wegen baldigen Beginns eines neuen Mietverhältnisses (05.11.2021)

Die Zwangsräumung kann gemäß § 765a ZPO eingestellt werden, wenn der zu räumende Mieter bereits einen Mietvertrag über eine neue Wohnung abgeschlossen hat und das Mietverhältnis bald beginnt. Die Verzögerung der Räumung ist dem Vermieter in einem solchen Fall zumutbar. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

(LG Stuttgart, Beschluss vom 17.11.2020 - 19 T 294/20)

Wohnungsmieter muss hohe Betriebskosten wegen Wasserverlustes durch defekten Spülkasten zahlen (01.11.2021)

Kommt es wegen eines defekten Spülkastens zu einem Wasserverlust, muss der Wohnungsmieter die daraus entstehenden erhöhten Betriebskosten grundsätzlich zahlen. Denn von einem Mieter kann erwartet werden, den erhöhten Wasserverbrauch zu bemerken und dementsprechend tätig zu werden. Dies hat das Landgericht Hanau entschieden.

(LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 - 2 S 123/19)

Keine Rückbau- oder Schadens­ersatz­pflicht des Wohnungsmieters bei Belassen von Einbauten mit Duldung des Vermieters (29.10.2021)

Lässt ein Wohnungsmieter nach Mietvertragsende Einbauten zurück und duldet dies der Vermieter nicht nur, sondern vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, der die Einbauten dann nutzt, besteht weder eine Rückbau- noch Schadens­ersatz­pflicht des vorherigen Mieters. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 - 64 S 219/20)

Kein Anspruch auf Genehmigung des Einbaus einer Ladestation durch selbstgewählten Anbieter (26.10.2021)

Das Amtsgericht München wies durch Urteil vom 01.09.2021 die Klage eines Ehepaares gegen die Augsburger Vermieterin auf Erlaubnis der Errichtung einer Elektroladestation für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten durch die von ihnen selbst gewählte Firma ab.

(AG München, Urteil vom 01.09.2021 - 416 C 6002/21)

Keine Räumungs­vollstreckung bei Erb­auseinander­setzungs­vertrag zur Überlassung einer Wohnung zu sehr geringen Nutzungsentgelt gegen Übertragung des Erbteils (18.10.2021)

Regelt ein Erb­auseinander­setzungs­vertrag die Überlassung einer Wohnung zu seinem sehr geringen Nutzungsentgelt gegen Übertragung des Erbteils, so liegt ein Mietvertrag vor. Eine Räumungs­vollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kommt dann nicht in Betracht. Dies hat das Landgericht Osnabrück entschieden.

(LG Osnabrück, Beschluss vom 23.07.2021 - 2 T 275/21)

Unzulässige Mo­dernisierungs­miet­erhöhung bei aufgrund gesetzlicher Bestimmungen notwendigem Austausch einer Heizungsanlage (13.10.2021)

Ist der Austausch einer Heizungsanlage aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erforderlich, ist eine Mo­dernisierungs­miet­erhöhung unzulässig. Denn es liegt eine Instandhaltung vor. Dies hat das Landgericht Bonn entschieden.

(LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 - 6 S 78/20)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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