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Urteile aus dem Mietrecht

Paar muss Raummiete trotz abgesagter Hochzeit zahlen (06.05.2021)

Das Landgericht München I hat entschieden, dass die Raummiete für eine geplante, aber wegen der Corona-Maßnahmen abgesagte Hochzeit dennoch zu begleichen ist.

(LG München I, Urteil vom 29.04.2021 - 29 O 8772/20)

Recht zur Mietminderung bei Bettwanzenbefall aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs (05.05.2021)

Kommt es aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung zu einem Befall von Bettwanzen, so kann der Mieter seine Bruttomiete um 60 % mindern. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 35 C 5509/19)

Zeitweise Vermietung der Wohnung während beruflicher Abwesenheit stellt genehmigungsfähige Zweckentfremdung dar (30.04.2021)

Die zweitweise Vermietung der Wohnung während der beruflichen Abwesenheit stellt eine genehmigungsfähige Zweckentfremdung dar. Das Vorliegen einer wirtschaftlichen Existenzgefährdung beim Wohnungsinhaber ist nicht erforderlich. Dies hat der Bayerische Ver­waltungs­gerichts­hof entschieden.

(Bayerischer VGH, Beschluss vom 24.03.2021 - 12 ZB 19.369)

Fristlose Kündigung durch Mieter wegen wiederholt auftretender Mängel setzt vorherige Abmahnung voraus (29.04.2021)

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen wiederholt auftretender Mängel setzt eine vorherige Abmahnung voraus. Eine solche ist nicht wegen voraussichtlicher Erfolglosigkeit gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB entbehrlich, wenn der Vermieter jedes Mal um Mängelbeseitigung bemüht war. Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19)

Reduzierung der Kaltmiete um 50 % nach Ladenschließung wegen Corona (27.04.2021)

Kommt es im Rahmen einer Viruspandemie zu einer behördlich angeordneten Ladenschließung, so liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Diese rechtfertigt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass die Kaltmiete für die von der Ladenschließung betreffenden Monate um 50 % reduziert wird. Dies hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden.

(OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20)

LG Koblenz zum Erlöschen des Mietzahlungs­anspruchs nach Renovierungs­arbeiten durch Handwerker vor Mietende (23.04.2021)

Das Landgericht Koblenz einem Vermieter den Anspruch auf Fortzahlung der Miete trotz Umzug des Mieters in ein Seniorenheim und Renovierungs­arbeiten in der Wohnung zugesprochen.

(LG Koblenz, Urteil vom 16.02.2021 - 6 S 188/20)

Kein Annahmeverzug wegen urlaubsbedingter Abwesenheit bei Angebot der Mängelaufnahme/-beseitigung innerhalb der Sommermonate (21.04.2021)

Ein Wohnungsmieter gerät wegen einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht in Annahmeverzug, wenn der Vermieter Termine zur Mängelaufnahme oder -beseitigung innerhalb der Sommermonate anbietet. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 03.06.2020 - 65 S 205/19)

Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder (19.04.2021)

Das Landgericht München I hat am 15.04.2021 entschieden, dass die Umlage von "sonstigen Betriebskosten", die nach Mietvertrags­abschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind ? hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder ? in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfordert, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird

(LG München I, Urteil vom 15.04.2021 - 31 S 6492/20)

Vermieter darf "agent provocateur" zwecks Kenntniserlangung zur unerlaubten Untervermietung an Touristen einsetzen (16.04.2021)

Ein Vermieter darf zur Ermittlung einer unberechtigten Untervermietung an Touristen grundsätzlich detektivische Mittel einsetzen, wie zum Beispiel den Einsatz eines "agent provocateurs". Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.09.2020 - 63 S 309/19)

BVerfG erklärt Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Berliner Mietendeckel") für nichtig (15.04.2021)

Das Bundes­verfassungs­gericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Die Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungs­zuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung...

(BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20 und 2 BvL 4/20)

Kein Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug wegen schwerer Depression (12.04.2021)

Kann ein Wohnungsmieter wegen einer schweren Depression seine freiberufliche Tätigkeit nicht nachgehen und auch nicht Leistungen beim Jobcenter in Anspruch nehmen, rechtfertigt der dadurch bedingte Zahlungsverzug keine Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 27.10.2020 - 4 C 3363/19)

Mitbewohnern einer Wohngemeinschaft steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags aus § 749 Abs. 1 BGB zu (07.04.2021)

Den Mitbewohnern einer Wohngemeinschaft steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags aus § 749 Abs. 1 BGB zu. Denn eine Wohngemeinschaft ist keine Bruch­teils­gemeinschaft im Sinne von § 741 BGB. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.

(LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.12.2020 - 2-11 T 117/20)

Verdacht der Tötung des Vermieters rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (06.04.2021)

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume. Die Grundsätze der Verdachtskündigung können auf das gewerbliche Mietrecht übertragen werden, so dass es hier nicht des Beweises einer schweren Pflichtverletzung bedarf. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) gab aus diesen die Gründen die Räumungsklage der Vermieterseite statt.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20)

"Mietendeckel": Bezirksamt darf Mieterhöhung verbieten (01.04.2021)

Die Berliner Bezirksämter dürfen Vermietern Mieterhöhungen auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln, "Berliner Mietendeckel") verbieten. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden.

(VG Berlin, Beschluss vom 30.03.2021 - VG 8 L 201/20)

Versäumung der Frist zur Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht durch neues Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit geheilt werden (30.03.2021)

Versäumt der Vermieter die Frist zur Einreichung der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB), so kann er dies nicht durch ein neues Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit heilen. Das Nachbesserungsrecht aus § 558b Abs. 3 BGB umfasst nicht die Versäumung der Klagefrist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 - 67 S 330/20)

Berechtigtes Interesse an Untervermietung einer Einzimmerwohnung während befristeter beruflicher Abwesenheit (25.03.2021)

Der Mieter einer Einzimmerwohnung hat während einer befristeten beruflichen Abwesenheit ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Es besteht keine Pflicht zur Vorlage der Ausweispapiere des Untermieters, des Untermietvertrag und des Arbeitsvertrags. Zudem ist die Mitteilung über die Höhe des Untermietzins keine Voraussetzung für Erlaubniserteilung. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20)

Kein Schaden­ersatz­anspruch des Vermieters wegen fehlender Räumung durch Mieter bei Verhinderung der Beräumung (23.03.2021)

Verhindert der Vermieter die vollständige Beräumung der Mietsache durch den Mieter, so kann der Vermieter nachfolgend keinen Schadensersatz wegen Verletzung der Räumungspflicht verlangen. Ihm steht aber ein Anspruch auf Nutzungs­entschädi­gung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu. Dies hat das Amtsgericht Potsdam entschieden.

(AG Potsdam, Urteil vom 13.08.2020 - 23 C 425/19 (2))

Coronabedingte Einschränkungen für Gewerberaumnutzung kein Mietmangel (23.03.2021)

Die beschränkten Nutzungs­möglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat deshalb die gerichtliche Verurteilung zur vollen Mietzahlung bestätigt.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20)

Umstieg auf Onlinestudium berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung (22.03.2021)

Das Amtsgericht München verurteilte einen Studenten aus Frankenthal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist für sein Studentenapartment weitere vier Monatsmieten für die Monate Mai bis August 2020 in Höhe von insgesamt 3.280 Euro an die vermietende Grünwalder Gesellschaft und umgekehrt diese an den Studenten die Kaution von 1.860 Euro zurück zu zahlen

(AG München, Urteil vom 09.03.2021 - 473 C 12632/20)

Musterfeststellungs­klage zur Ankündigung einer Modernisierungs­maßnahme erfolgreich (22.03.2021)

Der Bundesgerichtshof hat in einem Musterfeststellungs­verfahren entschieden, dass die Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungs­maßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungs­kündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

(BGH, Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19)

BGH: Ersatzloser Abriss eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung dar (19.03.2021)

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung dar und rechtfertigt daher keine Ver­wertungs­kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19)

Unzulässige Eigen­bedarfs­kündigung: 21-jährige Berufsanfängerin in Ausbildung benötigt keine 120 qm große 4-Zimmer-Wohnung (19.03.2021)

Liegt ein übersetzter Eigenbedarf vor, so ist eine Eigen­bedarfs­kündigung unzulässig. Dies ist etwa der Fall, wenn eine 21-jährige Berufsanfängerin, deren Hausstand aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank besteht und bisher zusammen mit ihrer Mutter und ihrem Bruder in einer 4-Zimmer-Wohnung wohnt, in eine 120 qm große 4-Zimmer-Wohnung ziehen soll. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 - 64 S 50/20)

Unwirksames Miet­erhöhungs­verlangen bei Widerspruch oder erheblicher Abweichung der Angaben in Modernisierungs­ankündigung von Modernisierungs­miet­erhöhungs­erklärung (04.03.2021)

Stehen die Angaben in einer Modernisierungs­ankündigung im Widerspruch oder weichen sie erheblich von Angaben in der Modernisierungs­miet­erhöhungs­erklärung ab, so ist das Miet­erhöhungs­verlangen des Vermieters unwirksam. Denn in diesem Fall kann der Mieter die Berechtigung der Mieterhöhung nicht nachprüfen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 - 65 S 250/19)

Keine Verpflichtung des Vermieters zur Verplombung ungenutzter Heizkörper (04.03.2021)

Das Amtsgericht München wies die Klage der Mieter aus München-Neuperlach gegen ihre Vermieter auf Verplombung der in den beiden Kinderzimmern sowie in Bad und Toilette angebrachten Heizkörper ab.

(AG München, Urteil vom 21.10.2020 - 416 C 10714/20)

Messie-Syndrom: Fristlose Kündigung eines Wohn­raum­mietvertrags allein wegen Lagerung von Gerümpel unzulässig (03.03.2021)

Allein die Lagerung von Gerümpel in der Mietsache ohne Vorliegen einer Belästigung von Mitmietern oder konkreter Gefährdung der Mietsache rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Wohn­raum­mietvertrags nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies hat das Amtsgericht Gießen entschieden.

(AG Gießen, Urteil vom 19.01.2021 - 39 C 114/20)

BGH: Recht zur Belegeinsicht einer Betriebs­kosten­abrechnung umfasst zugrundeliegende Zahlungsbelege (03.03.2021)

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebs­kosten­abrechnung umfasst auch die zugrundeliegenden Zahlungsbelege. Solange die Belegeinsicht verweigert wird, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19)

Kein Zugang eines Miet­erhöhungs­verlangens bei Zustellung an unter Betreuung mit Ein­willigungs­vorbehalt stehenden Mieter (23.02.2021)

Ein Miet­erhöhungs­verlangen geht nicht zu, wenn das Schreiben an einen unter Betreuung mit Ein­willigungs­vorbehalt stehenden Wohnungsmieter adressiert wird. Dass der Betreuer später zufällig Kenntnis von dem Erhöhungsverlangen erhält, bewirkt keinen Zugang. Dies hat das Amtsgericht Kirchheim unter Teck entschieden.

(Amtsgericht Kirchheim unter Teck, Urteil vom 16.10.2020 - 2 C 251/20)

BGH: Bei Flächenabweichung unter 10 % setzt Mietminderung Vortrag zur Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache voraus (19.02.2021)

Verringert sich infolge von Umbauarbeiten die Mietfläche, so stellt dies einen Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Bleibt die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurück, rechtfertigt dies ohne weiteres eine Mietminderung. Beträgt die Flächendifferenz dagegen unter 10 %, so muss der Mieter vortragen und gegebenenfalls beweisen, dass es aufgrund der Flächenabweichung...

(BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19)

Langjährige Duldung der kostenfreien Nutzung eines Schuppens des Vermieters stellt Leihe dar (18.02.2021)

Duldet ein Vermieter über lange Jahre hinweg die kostenfreie Nutzung eines Schuppens durch einen Mieter, so liegt darin eine Leihe. In diesem Fall kann der Vermieter nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit den Schuppen zurückfordern. Dies hat das Amtsgericht Brandenburg entschieden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 29.01.2021 - 34 C 34/520)

Vermieter hat keinen Anspruch auf persönliches Kennenlernen des potentiellen Untermieters (17.02.2021)

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf persönliches Kennenlernen eines potentiellen Untermieters. Es genügt, wenn der Mieter den Namen, das Geburtsdatum, den Geburtsort sowie die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Untermieters mietteilt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2020 - 64 T 49/20)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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