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Urteile aus dem Mietrecht

Airbnb: Geldbußen wegen unerlaubter Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung rechtskräftig (21.08.2019)

Die Vermietung einer Wohnung ohne Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung - über die Plattform "Airbnb" - verstößt gegen das Hessische Wohnungs­aufsichts­gesetz. Dies entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main und bestätigte wegen entsprechender Verstöße hiergegen verhängte Geldbußen von in Höhe von 6.000 Euro.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 28.08.2019 - 2 Ss-OWi 438/19)

"Mietpreisbremse" nicht verfassungswidrig (20.08.2019)

Die mit dem Miet­rechts­novellierungs­gesetz geschaffenen Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte "Mietpreisbremse") sind nicht verfassungswidrig. Sie verstoßen nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Dies entschied das Bundes­verfassungs­gericht und nahm damit eine Verfassungs­beschwerde...

(BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18)

Bei Kosten­über­nahme­erklärung durch Jobcenter steht Vermieter zur Durchsetzung von Zahlungsansprüchen Zivilrechtsweg offen (19.08.2019)

Die Kosten­über­nahme­erklärung eines Jobcenters ist zumindest auch privatrechtlicher Natur. Daher steht einem Vermieter zur Durchsetzung von Zahlungsansprüchen der Zivilrechtsweg offen. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Beschluss vom 11.06.2019 - 11 W 2/19)

Mittels Formularmietvertrag auf Grundstücksmieter abgewälzte Gartenpflege kann Recht zum Fällen von Bäumen begründen (12.08.2019)

Wird mittels eines Formular­miet­vertrags die Gartenpflege dem Grundstücksmieter auferlegt, so kann dies ein Recht zum Fällen schadhafter oder für den Mieter störender Bäume begründen. Sind die Regelungen zur Befugnis des Mieters im Mietvertrag nämlich unklar, so geht dies gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19)

Unzureichender Wasserdruck in Küche rechtfertigt Mietminderung von 5% (06.08.2019)

Ist der Wasserdruck in der Küche so gering, dass das Wasser nur tröpfchenweise aus dem Hahn austritt, kann dies eine Mietminderung von 5 % rechtfertigen. Dies hat das Amtsgericht Moers entschieden.

(AG Moers, Urteil vom 17.04.2019 - 561 C 220/17)

GbR als Vermieterin: Wohnungsmieter hat gegen Hausverwaltung Anspruch auf Anschrift und Namen der Gesellschafter (05.08.2019)

Droht eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen den Miet­vertrags­parteien und ist die Vermieterin eine GbR, so steht dem Wohnungsmieter gegen die Hausverwaltung ein Anspruch auf Auskunft über Anschrift und Namen der Gesellschafter der GbR zu. Dies hat das Landgericht Dortmund entschieden.

(LG Dortmund, Beschluss vom 18.03.2019 - 1 S 9/19)

Kosten einer überobligatorischen Dichtigkeitsprüfung einer Gasleitung können nicht auf Mieter umgelegt werden (02.08.2019)

Die Kosten einer überobligatorischen Dichtigkeitsprüfung einer Gasleitung kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wird etwa eine Gasleitung alle fünf Jahre, anstatt, wie nach den technischen Regeln vorgeschriebenen, alle 12 Jahre geprüft, liegt ein Verstoß gegen das Wirt­schaftlich­keits­gebot des § 556 Abs. 3 BGB vor. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 - 48 C 361/18)

Bei kleinen Wohnungen rechtfertigt Vergrößerung der Balkonfläche keine Moderni­sierungs­miet­erhöhung (01.08.2019)

Die Vergrößerung der Balkonfläche rechtfertigt bei kleinen Wohnungen (hier ca. 60 qm) keine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung gemäß § 555b Nr. 4 BGB liegt darin nicht. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden.

(LG Hamburg, Beschluss vom 14.02.2019 - 334 S 5/19)

Monatelange Unterbringung von Künstlern in eine Wohnung aufgrund arbeits­vertraglicher Regelung stellt Wohnnutzung dar (31.07.2019)

Werden Künstler einer Show-Veranstaltung von der Veranstaltungs­betreiberin auf Basis einer arbeits­vertraglichen Regelung für die Dauer des Engagements für mehrere Monate in eine Wohnung untergebracht, so liegt eine Wohnnutzung vor. Ein Verstoß gegen das Zweck­entfremdungs­verbot liegt darin nicht. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Berlin-Brandenburg entschieden.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.04.2019 - OVG 5 S 24.18)

Kein Einsichtsrecht ins Grundbuch für Berliner Abgeordnete im Zusammenhang mit Volksbegehren bzw. -initiative zur Enteignung der "Deutsche Wohnen" (30.07.2019)

Im Zusammenhang mit dem Volksbegehren bzw. der Volksinitiative zur Enteignung der "Deutsche Wohnen" steht den Berliner Abgeordneten kein Einsichtsrecht in das Grundbuch zu. Ein berechtigtes Interesse zur Einsicht gemäß § 12 GBO liegt nicht vor. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Beschluss vom 18.06.2019 - 1 W 140/19)

Untermieterlaubnis kann nicht generell von einem Untermietzuschlag abhängig gemacht werden (29.07.2019)

Ein Vermieter darf seine Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers der Wohnung nicht generell von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Dies gilt selbst dann, wenn es durch die Untermiete zu einer stärkeren Belegung der Wohnung kommt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18)

Dauerhafte Störung wegen "Rachelärm" rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (29.07.2019)

Das Amtsgericht München verurteilte ein Ehepaar, das mit seinen zwei Kindern im Kindergarten- und Grundschulalter in einem der oberen Stockwerke eines Wohnhauses lebte, zur Räumung ihrer Mietwohnung und an die klagende Vermieterfirma herauszugeben.

(AG München, Urteil vom 18.01.2019 - 417 C 12146/18)

Steigerung von Betriebskosten um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr spricht nicht zwingend für Verstoß gegen Wirt­schaft­lich­keits­gebot (25.07.2019)

Sind einzelne Betriebs­kosten­positionen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % gestiegen, so spricht dies nicht zwingend für einen Verstoß gegen das Wirt­schaft­lich­keits­gebot durch den Vermieter. Es ist daher Sache des Mieters darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass ein Verstoß vorliegt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2017 - 67 S 190/17)

Bezeichnung der Mitarbeiterin einer Mitmieterin als "Fotze" rechtfertigt ohne vorherige Abmahnung fristlose Kündigung des Mieters (17.07.2019)

Bezeichnet ein Wohnungsmieter die Mitarbeiterin einer Mitmieterin ohne rechtfertigenden Anlass als "Fotze", so kann ihm ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden. Durch die schwere Beleidigung stört der Mieter den Hausfrieden nachhaltig im Sinne von § 569 Abs. 2 BGB. Dies hat das Amtsgericht Neuruppin entschieden.

(AG Neuruppin, Urteil vom 16.04.2019 - 43 C 61/18)

BGH: Entgeltliche Überlassung von Gemeinschaftsräumen an Miteigentümer stellt grundsätzlich Wohnraummietvertrag dar (16.07.2019)

Überlässt die Mit­eigen­tümer­gemein­schaft einem ihrer Miteigentümer Gemeinschaftsräume zur alleinigen Nutzung gegen Entgelt, so stellt dies grundsätzlich einen Wohnraummietvertrag dar. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer sowohl Mieter als auch Vermieter ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 25.04.2018 - VIII ZR 176/17)

Kinderlärm ist als Ausdruck selbst­verständlicher kindlicher Entfaltung grundsätzlich als sozialadäquat und zumutbar hinzunehmen (15.07.2019)

Das Amtsgericht München hat die Klage von Nachbarn auf Unterlassung von Ruhestörungen abgewiesen und darauf hingewiesen, dass "Gepolter" und "Getrampel" von Kindern aus der darüber liegenden Wohnung hinzunehmen ist.

(AG München, Urteil vom 23.05.2017 - 283 C 1132/17)

Absperrventil nicht von Klein­reparatur­klausel umfasst (12.07.2019)

Die Reparatur eines Absperrventils ist nicht von einer mietvertraglichen Klein­reparatur­klausel umfasst. Daher muss der Vermieter die Reparatur bezahlen. Dies hat das Amtsgericht Neubrandenburg entschieden.

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 25.02.2019 - 104 C 843/18)

Vorgeschobene Eigen­bedarfs­kündigung: Vermieter muss Gründe für Wegfall des Eigenbedarfs substantiiert darlegen (10.07.2019)

Macht ein Vermieter nach einer Eigen­bedarfs­kündigung geltend, dass der Eigenbedarf weggefallen ist, so muss er die Gründe dafür substantiiert darlegen. Der Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs umfasst die Umzugskosten und die Mietdifferenz für den Zeitraum von 24 Monaten. Dies hat das Amtsgericht Waiblingen entschieden.

(AG Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18)

Kürzungsrecht des Mieters bei fehlender getrennter Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten (05.07.2019)

Werden in einem Mietobjekt die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen von § 9 der Heiz­kosten­verordnung (HeizkV) nicht getrennt ermittelt, so steht dem Mieter gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV ein Kürzungsrecht zu. Dies hat das Landgericht Halle entschieden.

(LG Halle, Beschluss vom 20.09.2018 - 1 S 176/18)

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Keine Wohnwerterhöhung durch kostenpflichtigen Parkplatz (04.07.2019)

Im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein kostenpflichtiger Parkplatz nicht als wohnwerterhöhend anzusehen. Denn ein solcher Parkplatz erfüllt nicht das Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot" des Berliner Mietspiegels 2017. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 - 66 S 153/18)

Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt Nachweis eines hinreichend konkreten Überlassungs- und Nutzungswillen voraus (01.07.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs den Nachweis eines hinreichend konkreten Überlassungs- und Nutzungswillen voraussetzt.

(AG München, Urteil vom 06.12.2018 - 422 C 14015/18)

Formulierung "sämtliche Betriebskosten" in Gewerbe­raum­miet­vertrag inhaltlich unbestimmt (28.06.2019)

Eine Klausel in einem Gewerbe­raum­miet­vertrag, wonach "sämtliche Betriebskosten" vom Gewerbemieter zu tragen sei, ist inhaltlich unbestimmt. Eine wirksame Umlage der Betriebskosten liegt darin nicht. Dies hat das Oberlandesgericht Celle entschieden.

(OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18)

Behauptete Drogensucht der Tochter der Vermieterin sowie Verursachung der Sucht durch Vermieterin rechtfertigt ohne vorherige Abmahnung keine fristlose Kündigung des Mieters (25.06.2019)

Behauptet ein Mieter während eines Räumungsprozesses, dass die Tochter der Vermieterin drogensüchtig geworden sei, weil die Vermieterin ihr den Mann ausgespannt habe, rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung keine fristlose Kündigung des Mieters, wenn die Äußerung in einem emotionalen Streitgespräch getätigt wurde. Dies hat das Landgericht Saarbrücken entschieden.

(LG Saarbrücken, Urteil vom 18.01.2019 - 10 S 53/18)

Kein Anspruch auf Schadensersatz wegen vom Vermieter bewusst zu niedrig angesetzten Betriebs­kosten­voraus­zahlungen (17.06.2019)

Einem Wohnungsmieter steht kein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Vermieter als Lockmittel die Betriebs­kosten­voraus­zahlungen bewusst niedrig ansetzt. Denn die tatsächlich angefallenen Nebenkosten stellen keinen Schaden dar. Etwas anderes kann aber gelten, wenn der Mieter zuvor darauf hingewiesen hat, keine höheren als die vereinbarten Betriebskosten zahlen zu können. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

(LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 - 65 T 106/18)

Permanente Videoüberwachung eines WG-Flurs berechtigt zur fristlosen Kündigung eines Unter­miet­verhältnisses (11.06.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass die permanente Videoüberwachung eines WG-Flures, der unter anderem auch den Zugang zum Badezimmereingang umfasst, zu einer fristlosen Kündigung eines Unter­miet­verhältnisses berechtigt.

(AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19)

Parkplatz in der Nähe gilt als wohnwerterhöhend trotz Kostenpflicht (06.06.2019)

Das Merkmal "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe" ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn der Stellplatz kostenpflichtig ist. Er ist daher der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 14.01.2019 - 64 S 92/18)

Im Eigentum des Wohnungsmieters stehende Spüle und stehender Herd bleiben bei Ermittlung der ortsüblichen Miete außer Betracht (04.06.2019)

Wurden dem Wohnungsmieter das Eigentum an Spüle und Herd übertragen, so bleiben diese Ein­richtungs­gegen­stände bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete außer Betracht. Ohne Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass dem Mieter als Gegenleistung für die Eigentums­über­tragung ein Mietnachlass gewährt wurde. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg entschieden.

(AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18)

Unwirksame Übertragung der Schön­heits­reparatur­pflicht bei unrenoviert übergebenen Mieträumen gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse (29.05.2019)

In Wohn­raum­miet­verhältnis­sen gilt, dass eine Übertragung der Schön­heits­reparatur­pflicht auf den Mieter mittels AGB-Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, wenn die Wohnung in einen unrenovierten Zustand übergeben wurde und der Mieter keine Kompensation erhalten hat. Dies gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Dies hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden.

(OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18)

Bei Beschädigung eines Grund­stücks­bestand­teils besteht kein Anspruch auf Ersatz der Wieder­herstellungs­kosten (28.05.2019)

Wird ein Grund­stücks­bestand­teil vom Mieter beschädigt, so besteht kein Anspruch auf Ersatz der Wieder­herstellungs­kosten. Vielmehr ist der Schadens­ersatz­anspruch des Vermieters auf Ersatz der Wertminderung des Grundstücks gerichtet. Dies hat das Oberlandesgericht Zweibrücken entschieden.

(OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.04.2019 - 1 U 101/17)

92-jährige Mieterin muss nach eigener Mängelrüge Erhaltungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden (24.05.2019)

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass eine 92-jährigen Mieterin, die zuvor Mängel in ihrer Wohnung gerügt hatte, den Vermieter zu Vorbereitung entsprechender Beseitigungs­arbeiten ihre Wohnung betreten lassen muss.

(AG München, Urteil vom 13.12.2018 - 418 C 18466/18)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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