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Urteile aus dem Mietrecht

Bei Wohnsitz im Ausland bedarf Eigen­bedarfs­kündigung nähere Erläuterung zum Rückkehrwillen, zum Rückkehrgrund und zur geplanten Nutzung der Wohnung (14.06.2021)

Hat die Wohnungs­eigen­tümerin ihren Wohnsitz im Ausland, muss sie für eine Eigen­bedarfs­kündigung erläutern, ob sie überhaupt zurückkehren will, warum sie zurückkehren will und welche Art der Nutzung der Wohnung geplant ist. Anderenfalls ist die Eigen­bedarfs­kündigung unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 05.05.2021 - 49 C 569/20)

Schimmelbefall aufgrund von Vermieter vorgegebenen Lüftungsverhaltens rechtfertigt Mietminderung (14.06.2021)

Kommt es in einer Mietwohnung zu einem Schimmelbefall, weil sich die Mieter an das vom Vermieter in einem Informationsblatt vorgegebene Lüftungsverhalten halten und dieses nicht auf ein bedarfsgerecht an die Jahreszeit und die Außentemperatur angepasstes Ablüften hinweist, begründet dies ein Recht zur Mietminderung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 06.04.2021 - 67 S 358/20)

Für Eigenbedarf beachtliche Kündigungsgründe nicht hinreichend nachgewiesen (11.06.2021)

Das Amtsgericht München hat die Klage gegen ein Münchner Rentnerehepaar auf Räumung ihrer Drei-Zimmer-Mietwohnung im Münchner Glockenbachviertel und Herausgabe an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter abgewiesen.

(AG München, Urteil vom 24.08.2021 - 423 C 5615/20)

Für Untermieterlaubnis ist Vorlage eines Nachweises über Haft­pflicht­versicherung des Untermieters nicht erforderlich (03.06.2021)

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht davon abhängig machen, dass ein Nachweis über das Bestehen einer Haft­pflicht­versicherung des Untermieters vorgelegt wird. Ausreichend sind vielmehr die Informationen über sein Name, seine aktuelle Wohnanschrift und seine berufliche Tätigkeit. Dies hat das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2020 - 3 C 234/19)

Behördlich angeordnete Geschäftsschließung aufgrund Virus-Pandemie rechtfertigt Herabsetzung der Miete um 50 % (01.06.2021)

Wird aufgrund einer Virus-Pandemie behördlich die Schließung des Geschäfts angeordnet, so liegt eine Störung der großen Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vor. Dies rechtfertigt die Herabsetzung der Miete um 50 %. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20)

Paar muss Raummiete trotz abgesagter Hochzeit zahlen (06.05.2021)

Das Landgericht München I hat entschieden, dass die Raummiete für eine geplante, aber wegen der Corona-Maßnahmen abgesagte Hochzeit dennoch zu begleichen ist.

(LG München I, Urteil vom 29.04.2021 - 29 O 8772/20)

Recht zur Mietminderung bei Bettwanzenbefall aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs (05.05.2021)

Kommt es aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung zu einem Befall von Bettwanzen, so kann der Mieter seine Bruttomiete um 60 % mindern. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 35 C 5509/19)

Zeitweise Vermietung der Wohnung während beruflicher Abwesenheit stellt genehmigungsfähige Zweckentfremdung dar (30.04.2021)

Die zweitweise Vermietung der Wohnung während der beruflichen Abwesenheit stellt eine genehmigungsfähige Zweckentfremdung dar. Das Vorliegen einer wirtschaftlichen Existenzgefährdung beim Wohnungsinhaber ist nicht erforderlich. Dies hat der Bayerische Ver­waltungs­gerichts­hof entschieden.

(Bayerischer VGH, Beschluss vom 24.03.2021 - 12 ZB 19.369)

Fristlose Kündigung durch Mieter wegen wiederholt auftretender Mängel setzt vorherige Abmahnung voraus (29.04.2021)

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen wiederholt auftretender Mängel setzt eine vorherige Abmahnung voraus. Eine solche ist nicht wegen voraussichtlicher Erfolglosigkeit gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB entbehrlich, wenn der Vermieter jedes Mal um Mängelbeseitigung bemüht war. Dies hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19)

Reduzierung der Kaltmiete um 50 % nach Ladenschließung wegen Corona (27.04.2021)

Kommt es im Rahmen einer Viruspandemie zu einer behördlich angeordneten Ladenschließung, so liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Diese rechtfertigt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass die Kaltmiete für die von der Ladenschließung betreffenden Monate um 50 % reduziert wird. Dies hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden.

(OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20)

LG Koblenz zum Erlöschen des Mietzahlungs­anspruchs nach Renovierungs­arbeiten durch Handwerker vor Mietende (23.04.2021)

Das Landgericht Koblenz einem Vermieter den Anspruch auf Fortzahlung der Miete trotz Umzug des Mieters in ein Seniorenheim und Renovierungs­arbeiten in der Wohnung zugesprochen.

(LG Koblenz, Urteil vom 16.02.2021 - 6 S 188/20)

Kein Annahmeverzug wegen urlaubsbedingter Abwesenheit bei Angebot der Mängelaufnahme/-beseitigung innerhalb der Sommermonate (21.04.2021)

Ein Wohnungsmieter gerät wegen einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht in Annahmeverzug, wenn der Vermieter Termine zur Mängelaufnahme oder -beseitigung innerhalb der Sommermonate anbietet. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 03.06.2020 - 65 S 205/19)

Umlagefähigkeit von Wartungskosten für Rauchmelder (19.04.2021)

Das Landgericht München I hat am 15.04.2021 entschieden, dass die Umlage von "sonstigen Betriebskosten", die nach Mietvertrags­abschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind ? hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder ? in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter erfordert, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird

(LG München I, Urteil vom 15.04.2021 - 31 S 6492/20)

Vermieter darf "agent provocateur" zwecks Kenntniserlangung zur unerlaubten Untervermietung an Touristen einsetzen (16.04.2021)

Ein Vermieter darf zur Ermittlung einer unberechtigten Untervermietung an Touristen grundsätzlich detektivische Mittel einsetzen, wie zum Beispiel den Einsatz eines "agent provocateurs". Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.09.2020 - 63 S 309/19)

BVerfG erklärt Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ("Berliner Mietendeckel") für nichtig (15.04.2021)

Das Bundes­verfassungs­gericht hat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt. Die Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungs­zuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung...

(BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20 und 2 BvL 4/20)

Kein Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug wegen schwerer Depression (12.04.2021)

Kann ein Wohnungsmieter wegen einer schweren Depression seine freiberufliche Tätigkeit nicht nachgehen und auch nicht Leistungen beim Jobcenter in Anspruch nehmen, rechtfertigt der dadurch bedingte Zahlungsverzug keine Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 27.10.2020 - 4 C 3363/19)

Mitbewohnern einer Wohngemeinschaft steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags aus § 749 Abs. 1 BGB zu (07.04.2021)

Den Mitbewohnern einer Wohngemeinschaft steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags aus § 749 Abs. 1 BGB zu. Denn eine Wohngemeinschaft ist keine Bruch­teils­gemeinschaft im Sinne von § 741 BGB. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.

(LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.12.2020 - 2-11 T 117/20)

Verdacht der Tötung des Vermieters rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (06.04.2021)

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume. Die Grundsätze der Verdachtskündigung können auf das gewerbliche Mietrecht übertragen werden, so dass es hier nicht des Beweises einer schweren Pflichtverletzung bedarf. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) gab aus diesen die Gründen die Räumungsklage der Vermieterseite statt.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20)

"Mietendeckel": Bezirksamt darf Mieterhöhung verbieten (01.04.2021)

Die Berliner Bezirksämter dürfen Vermietern Mieterhöhungen auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln, "Berliner Mietendeckel") verbieten. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden.

(VG Berlin, Beschluss vom 30.03.2021 - VG 8 L 201/20)

Versäumung der Frist zur Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht durch neues Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit geheilt werden (30.03.2021)

Versäumt der Vermieter die Frist zur Einreichung der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB), so kann er dies nicht durch ein neues Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit heilen. Das Nachbesserungsrecht aus § 558b Abs. 3 BGB umfasst nicht die Versäumung der Klagefrist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 - 67 S 330/20)

Berechtigtes Interesse an Untervermietung einer Einzimmerwohnung während befristeter beruflicher Abwesenheit (25.03.2021)

Der Mieter einer Einzimmerwohnung hat während einer befristeten beruflichen Abwesenheit ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB. Es besteht keine Pflicht zur Vorlage der Ausweispapiere des Untermieters, des Untermietvertrag und des Arbeitsvertrags. Zudem ist die Mitteilung über die Höhe des Untermietzins keine Voraussetzung für Erlaubniserteilung. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20)

Kein Schaden­ersatz­anspruch des Vermieters wegen fehlender Räumung durch Mieter bei Verhinderung der Beräumung (23.03.2021)

Verhindert der Vermieter die vollständige Beräumung der Mietsache durch den Mieter, so kann der Vermieter nachfolgend keinen Schadensersatz wegen Verletzung der Räumungspflicht verlangen. Ihm steht aber ein Anspruch auf Nutzungs­entschädi­gung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu. Dies hat das Amtsgericht Potsdam entschieden.

(AG Potsdam, Urteil vom 13.08.2020 - 23 C 425/19 (2))

Coronabedingte Einschränkungen für Gewerberaumnutzung kein Mietmangel (23.03.2021)

Die beschränkten Nutzungs­möglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat deshalb die gerichtliche Verurteilung zur vollen Mietzahlung bestätigt.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20)

Umstieg auf Onlinestudium berechtigt nicht zur außerordentlichen Kündigung (22.03.2021)

Das Amtsgericht München verurteilte einen Studenten aus Frankenthal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist für sein Studentenapartment weitere vier Monatsmieten für die Monate Mai bis August 2020 in Höhe von insgesamt 3.280 Euro an die vermietende Grünwalder Gesellschaft und umgekehrt diese an den Studenten die Kaution von 1.860 Euro zurück zu zahlen

(AG München, Urteil vom 09.03.2021 - 473 C 12632/20)

Musterfeststellungs­klage zur Ankündigung einer Modernisierungs­maßnahme erfolgreich (22.03.2021)

Der Bundesgerichtshof hat in einem Musterfeststellungs­verfahren entschieden, dass die Vermieterin aufgrund der im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungs­maßnahmen in ihrer großen Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen kann. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungs­kündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht.

(BGH, Urteil vom 18.03.2021 - VIII ZR 305/19)

BGH: Ersatzloser Abriss eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung dar (19.03.2021)

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes stellt keine wirtschaftliche Verwertung dar und rechtfertigt daher keine Ver­wertungs­kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19)

Unzulässige Eigen­bedarfs­kündigung: 21-jährige Berufsanfängerin in Ausbildung benötigt keine 120 qm große 4-Zimmer-Wohnung (19.03.2021)

Liegt ein übersetzter Eigenbedarf vor, so ist eine Eigen­bedarfs­kündigung unzulässig. Dies ist etwa der Fall, wenn eine 21-jährige Berufsanfängerin, deren Hausstand aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank besteht und bisher zusammen mit ihrer Mutter und ihrem Bruder in einer 4-Zimmer-Wohnung wohnt, in eine 120 qm große 4-Zimmer-Wohnung ziehen soll. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 - 64 S 50/20)

Unwirksames Miet­erhöhungs­verlangen bei Widerspruch oder erheblicher Abweichung der Angaben in Modernisierungs­ankündigung von Modernisierungs­miet­erhöhungs­erklärung (04.03.2021)

Stehen die Angaben in einer Modernisierungs­ankündigung im Widerspruch oder weichen sie erheblich von Angaben in der Modernisierungs­miet­erhöhungs­erklärung ab, so ist das Miet­erhöhungs­verlangen des Vermieters unwirksam. Denn in diesem Fall kann der Mieter die Berechtigung der Mieterhöhung nicht nachprüfen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 - 65 S 250/19)

Keine Verpflichtung des Vermieters zur Verplombung ungenutzter Heizkörper (04.03.2021)

Das Amtsgericht München wies die Klage der Mieter aus München-Neuperlach gegen ihre Vermieter auf Verplombung der in den beiden Kinderzimmern sowie in Bad und Toilette angebrachten Heizkörper ab.

(AG München, Urteil vom 21.10.2020 - 416 C 10714/20)

Messie-Syndrom: Fristlose Kündigung eines Wohn­raum­mietvertrags allein wegen Lagerung von Gerümpel unzulässig (03.03.2021)

Allein die Lagerung von Gerümpel in der Mietsache ohne Vorliegen einer Belästigung von Mitmietern oder konkreter Gefährdung der Mietsache rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Wohn­raum­mietvertrags nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies hat das Amtsgericht Gießen entschieden.

(AG Gießen, Urteil vom 19.01.2021 - 39 C 114/20)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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