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Urteile aus dem Mietrecht

Unwirksamkeit einer Quoten­abgeltungs­klausel für Schönheitsreparaturen (19.05.2022)

Eine Quoten­abgeltungs­klausel ist regelmäßig unwirksam. Sie kann aber zulässig sein, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses vereinbart wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.03.2022 - 67 S 240/21)

BGH: Bei separat vorliegenden Mietverträgen über Wohnung und Stellplatz spricht Vermutung für rechtliche Selbständigkeit beider Verträge (17.05.2022)

Liegen zwei separate schriftliche Mietverträge über eine Wohnung und einen Stellplatz vor, so spricht die tatsächliche Vermutung dafür, dass beide Verträge rechtlich selbständig sind. Der Umstand, dass der Stellplatz auf denselben Grundstück liegt wie die Wohnung, widerlegt die Vermutung nicht, wenn der Stell­platz­miet­vertrag keinen Bezug zum Wohnraummietvertrag nimmt und die Kündigungs­möglich­keiten...

(BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 94/20)

Gegenleistung für mietweise Ge­brauchs­überlassung können auch Dienstleistungen im Form von Be­ratungs­tätigkeiten sein (06.05.2022)

Für eine mietweise Ge­brauchs­überlassung kann auch eine andere Gegenleistung als Geld vereinbart werden, wie etwa Dienstleistungen in Form von Beratertätigkeiten. In diesem Fall besteht für den Vermieter kein Anspruch auf Zahlung von Geld. Dies hat Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2021 - I-24 U 301/20)

Fahrlässige Pflichtverletzung bei fehlender Kenntnis von Abmahnung (05.05.2022)

Kann der Vermieter zwar den Zugang der Abmahnung nachweisen, beweist dies aber nicht, dass der Mieter von der Abmahnung auch Kenntnis genommen hat. Kommt es daher zu einer weiteren Pflichtverletzung, so ist dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 - 67 S 139/21)

In Rückgabeprotokoll aufgelistete Mängel sind kein Anerkenntnis des Mieters zur Entstehung der Mängel während Mietzeit (04.05.2022)

Werden in einem Rückgabeprotokoll Mängel aufgelistet, so liegt darin lediglich eine Zustands­beschreibung. Damit ist kein Anerkenntnis des Mieters verbunden, dass die Mängel während der Mietzeit entstanden. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

(LG Stuttgart, Hinweisbeschluss vom 13.12.2021 - 4 S 150/21)

Außerordentliche Kündigung nach verhinderter Wohnbesichtigung (03.05.2022)

Das Amtsgericht München verurteilte am 26.08.2021 zwei Mieter, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die Eigentümer herauszugeben. Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in einer 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Aber auch so fanden sich Käufer.

(AG München, Urteil vom 26.08.2021 - 474 C 4123/21)

Keine Umlage von Anmietkosten für Rauchwarnmelder (02.05.2022)

Die Anmietkosten für Rauchwarnmelder sind als verkappte Anschaffungskosten zu werten und somit nicht auf die Mieter umlegbar. Dies hat das Amtsgericht Gelsenkirchen entschieden.

(AG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.11.2021 - 210 C 174/21)

LG Koblenz: Kein Schmerzensgeld wegen durch Buggy blockierten Briefkästen (21.04.2022)

Das Landgericht Koblenz hat entschieden, dass ein Sturz bei dem Versuch, einen Kinderwagen beiseite zu schieben, um an die davon blockierten Briefkästen zu gelangen, keine Ansprüche auf Schmerzensgeld nach sich zieht.

(LG Koblenz, Urteil vom 16.03.2022 - 4 O 213/21)

Fortgesetzte unerlaubte Untervermietung an Touristen und Mitbewohner führt zu fristloser Kündigung (12.04.2022)

Das Amtsgericht München verurteilte am 13.10.2021 einen Münchner Mieter dazu, seine Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

(AG München, Urteil vom 13.10.2021 - 417 C 7060/21)

Keine Umlagefähigkeit der Betriebs­kosten­position "Allgemeinstrom" (07.04.2022)

Die Position "Allgemeinstrom" in einer Betriebs­kosten­abrechnung ist nicht umlagefähig, da sie intransparent und unzureichend bezeichnet ist. Dies hat das Amtsgericht Waldkirch entschieden.

(AG Waldkirch, Urteil vom 04.10.2012 - 1 C 10/12)

AG Spandau: Berliner Mietspiegel 2021 ist nichtig (04.04.2022)

Das Amtsgericht Spandau hat eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen der nicht ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens abgewiesen.

(AG Spandau, Urteil vom 10.01.2022 - 6 C 395/21)

Formelle Unwirksamkeit der Abrechnungsposition "Hausstrom" (31.03.2022)

Die Abrechnungsposition "Hausstrom" in einer Betriebs­kosten­abrechnung ist formell uniwirksam. Umlagefähig sind gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV nur die Stromkosten für die Beleuchtung. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022 - 48 C 320/20)

Schadens­ersatz­pflicht des Vermieters nach Entrümpelung alter Fahrräder (28.03.2022)

Wird der ursprüngliche Termin zur Entrümpelung alter auf dem Hof abgestellter Fahrräder verschoben, so muss der Vermieter den neuen Termin rechtzeitig ankündigen. Tut er dies nicht und kommt bei der Entrümpelung das Fahrrad eines Mieters abhanden, macht der Vermieter sich schadens­ersatz­pflichtig. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.02.2022 - 20 C 206/21)

Einstweilige Verfügung gegen Vermieter wegen erheblichen Wassereinbruchs infolge von Dachsanierung (24.03.2022)

Kommt es infolge einer Dachsanierung bei Regen zu erheblichem Wassereinbruch in der darunter liegenden Wohnung und unterlässt der Vermieter Sicherungsmaßnahmen, so rechtfertigt dies eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden.

(AG Berlin-Schöneberg, Beschluss vom 08.12.2021 - 17 C 125/21)

Erwachsene Kinder von Mietern dürfen in deren Mietwohnung aufgenommen werden (23.03.2022)

Das Landgericht Potsdam stellte im nachfolgend zusammengefassten Urteil fest, dass die Aufnahme des eigenen Kindes in eine Mietwohnung keine Möglichkeit der Kündigung seitens des Vermieters begründet.

(LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 - 4 S 96/12)

BGH: Mietminderung von 4,8 % wegen erheblicher Verkleinerung des Fahrradkellers nach Modernisierung (23.03.2022)

Kommt es wegen einer Modernisierungs­maßnahme zu einer Verkleinerung des Fahrradkellers von 49 qm auf 7 qm, so rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 4,8 %. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 12.10.2021 - VIII ZR 51/202)

Anspruch auf Mietanpassung auch bei mittelbaren Auswirkungen staatlicher Corona-Maßnahmen möglich (22.03.2022)

Mittelbare Wirkungen der Corona-Pandemie und der auf ihr beruhenden staatlichen Maßnahmen können einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen. Die Unzumutbarkeit des Festhaltens am ursprünglichen Vertrag kann allerdings nur anhand der konkreten Umstände geprüft werden. Dies setzt allerdings Vortrag zur Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs und ihrer Entwicklung in...

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.02.2022 - 2 U 138/21)

BGH: Mieter steht grundsätzlich Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebs­kosten­abrechnung zu (22.03.2022)

Grundsätzlich steht einem Mieter gemäß § 259 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebs­kosten­abrechnung zu. In Einzelfällen kann vom Vermieter aber nur die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten geschuldet sein. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 15.12.2021 - VIII ZR 66/20)

Mietvertraglich erschwerte Eigen­bedarfs­kündigung: Berechtigtes Interesse an Eigenbedarf genügt allein nicht (21.03.2022)

Macht der Mietvertrag die Beendigung des Mietverhältnisses von deren Notwendigkeit abhängig, so genügt das berechtigte Interesse an der Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 BGB allein nicht aus. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 17.12.2021 - 63 S 133/20)

Beleidigung des Vermieters führt zu außerordentlicher Kündigung (15.03.2022)

Das Amtsgericht München verurteilte vier Mieter dazu, ihre gemeinsame Wohnung in Oberschleißheim zu räumen. Die Bewohner haben nun bis Ende Juli Zeit, auszuziehen und diese an ihre Vermieter zurück zu zugeben.

(AG München, Urteil vom 13.01.2022 - 473 C 9473/21)

Kein Härteeinwand gegen Modernisierungs­miet­erhöhung bei Verbleib von mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens (11.03.2022)

Ein Wohnungsmieter kann sich bei einer Modernisierungs­miet­erhöhung nicht auf den Härteeinwand des § 559 Abs. 4 BGB berufen, wenn ihm mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens verbleibt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2021 - 67 S 279/21)

Fristlose Kündigung eines Wohnungsmieters nach Androhung von Gewalt gegenüber Nachbarn (11.03.2022)

Droht ein Wohnungsmieter einem Nachbarn Gewalt an, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mieters gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Köpenick entschieden.

(AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 07.01.2022 - 3 C 33/21)

BGH: Raummiete für coronabedingt abgesagte Hochzeitsfeier muss bei möglicher Terminverlegung bezahlt werden (03.03.2022)

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob die Mieter der für eine Hochzeitsfeier gemieteten Räume zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet sind, wenn die Feier aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht stattfinden konnte. Es kommt dabei auf den Einzelfall an.

(BGH, Urteil vom 02.03.2022 - XII ZR 36/21)

Miete von Wohnraum: Vertrag auf Zeit nur in engen Grenzen möglich (28.02.2022)

Soll ein Mietvertrag über Wohnraum auf eine bestimmte Zeit beschränkt werden, so muss eine Begründung hierfür im Vertrag schriftlich angegeben sein. Ist die Begründung zu allgemein gehalten, so hat dies zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen gilt. Der Mieter muss dann damit rechnen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen greifen, auch wenn das für ihn nachteilig ist. Das hat Landgericht Frankenthal entschieden.

(LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 26.01.2022 - 2 S 86/21)

BGH: Kosten der Fällung eines morschen Baums stellen umlagefähige Betriebskosten dar (25.02.2022)

Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind als Gartenpflegekosten im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten umlagefähig. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 10.11.2021 - VIII ZR 107/20)

Keine Vertragsanpassung wegen coronabedingter Gewerbeschließung bei Verlusten des Gewerbemieters (25.02.2022)

Muss ein Gewerbemieter aufgrund der Corona-Pandemie sein Gewerbe schließen, so besteht jedenfalls dann kein Anspruch auf eine Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB, wenn der Mieter bereits vor der Pandemie Verluste erwirtschaftete. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 10.02.2022 - 221 C 248/21)

Erforderlichkeit der Neuankündigung eines Balkonanbaus bei Baubeginn 16 Monate nach Ankündigung (25.02.2022)

Soll mit dem Anbau von Balkonen 16 Monate nach der Ankündigung der Modernisierungs­maßnahme begonnen werden, so bedarf es einer Neuankündigung. In diesem Fall liegt nämlich eine Extreme und unübliche zeitliche Abweichung vor. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2021 - 67 S 95/21)

"Notwendigkeit" Voraussetzung für Kündigung: Nutzung einer Eigentumswohnung als Zweitwohnung rechtfertigt keine Eigen­bedarfs­kündigung (22.02.2022)

Enthält ein Mietvertrag eine sogenannte gesetzes­verstärkende Bestandsklausel, wonach das Mietverhältnis nur bei einer "Notwendigkeit" gekündigt werden kann, ist eine Eigen­bedarfs­kündigung zwecks Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung unzulässig. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2021 - 67 S 237/21)

Keine Duldungspflicht bei Austausch der Einrohrheizung durch Zweirohrheizung in nur einzelnen Wohnungen (21.02.2022)

Der Austausch einer Einrohrheizung durch eine Zweirohrheizung stellt keine energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB dar, wenn der Austausch nur in einzelnen Wohnung stattfindet und es an einer Gesamtplanung des Vermieters für die Wohnanlage fehlt. Der höhere Bedienungskomfort und die Verlegung der Heizungsrohre im Fußboden begründen zwar eine Verbesserung der Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB. Dies...

(LG Berlin, Urteil vom 20.07.2020 - 64 S 215/19)

Drohung mit Zerfleischung durch Pitbull rechtfertigt fristlose Kündigung des Wohnungsmieters (17.02.2022)

Droht ein Wohnungsmieter Mitarbeitern des Vermieters mit der Zerfleischung durch den Pitbull des Mieters, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mieters. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2021 - 203 C 45/21)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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