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Urteile aus dem Mietrecht

Umlage von Kabelgebühren auch bei Defekt des Anschlusses (23.09.2022)

Kabelgebühren sind auch dann auf die Mieter umlegbar, wenn der Anschluss defekt ist. Jedoch kann ein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB bestehen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 - 63 S 128/21)

Anspruch des Mieters auf Installation von Handläufen im Treppenbereich eines Townhouses (22.09.2022)

Der Mieter eines Townhouses hat gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Anspruch auf Installation von Handläufen im Treppenbereich. Dass der Mieter bei Mietbeginn Kenntnis von den fehlenden Handläufen hatte, spielt dabei keine Rolle. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 - 67 S 30/22)

BGH: Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht auf Wohnungsmieter umlegbar (21.09.2022)

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind gleichzusetzen mit den Kosten für deren Erwerb und sind daher nicht auf die Mieter umlegbar. Es handelt sich bei den Mietkosten nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20)

Kein Recht zur Mietminderung bei Verlegung des Müllplatzes um 157 m (20.09.2022)

Die Verlegung des Müllplatzes um 157 m begründet kein Recht zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB, da insofern nur ein unerheblicher Mietmangel vorliegt. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg entschieden.

(AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 26.04.2022 - 6 C 350/21)

Mieter einer Eigentumswohnung nur zu Gartenpflege für optisch durch Steinmauer abgegrenzten Garten verpflichtet (15.09.2022)

Gehört zu einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss ein optisch durch eine Steinmauer abgetrennter Garten, so erstreckt sich die mietvertragliche Pflicht zur Gartenpflege nur auf diesen Teil, wenn die Gartenfläche im Mietvertrag nicht bestimmt ist. Dass vom Sondernutzungsrecht des Vermieters noch ein größerer anliegender Garten umfasst ist, ist dabei unbeachtlich. Dies hat das Amtsgericht Nürtingen entschieden.

(AG Nürtingen, Urteil vom 25.05.2022 - 17 C 3483/21)

Räumungs­vollstreckung nach "Berliner Modell" umfasst nicht Wegschaffung von Müll und Gerümpel (14.09.2022)

Beantragt der Vermieter eine Räumungs­vollstreckung nach dem "Berliner Modell", so wird von der Vollstreckung nicht die Wegschaffung von Müll und Gerümpel umfasst. Vielmehr ist der Räumungstitel nach Durchführung der beschränkten Vollstreckung verbraucht. Dies hat das Amtsgericht Dortmund entschieden.

(AG Dortmund, Beschluss vom 20.05.2022 - 244 M 410/22)

Beweislast für mitvermieteten Teppich liegt beim Mieter (13.09.2022)

Beansprucht ein Wohnungsmieter die Instandsetzung des Teppichbodens, so muss er beweisen können, dass der Teppich mitvermietet wurde. Dies kann etwa durch den Mietvertrag oder das Übergabeprotokoll geschehen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 - 65 S 211/21)

Kein Kündigungsrecht bei langjähriger Duldung unpünktlicher Mietzahlungen (09.09.2022)

Zahlt ein Wohnungsmieter seit Jahren verspätet seine Miete, so kann der Vermieter keine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen aussprechen. Der Vermieter setzt insofern den Anschein, dass die Verspätung für ihn nicht erheblich ist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2021 - 67 S 158/21)

Keine Erlaubnis zur Untervermietung bei Verstoß gegen Mietpreisbremse (08.09.2022)

Einem Wohnungsmieter steht kein Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung zu, wenn die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 65 S 221/21)

Anspruch auf Einsicht in noch vorhandene Originalbelege (07.09.2022)

Sind die Originalbelege zu einer Betriebs­kosten­abrechnung noch vorhanden, so bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters auf diese Unterlagen. Ein Verweis auf digitale Belege ist dann unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn die Originalbelege in einem von der Mietwohnung weit entfernten Ort aufbewahrt werden. Dies hat das Amtsgericht Ludwigslust entschieden.

(Amtsgericht Ludwigslust, Urteil vom 14.03.2022 - 44 C 504/20)

Vermieter schuldet 24-stündige Versorgung mit Warmwasser (05.09.2022)

Der Vermieter einer Wohnung schuldet eine 24-stündige Versorgung mit Warmwasser. Dabei muss die Wassertemperatur mindestens 40 °C erreichen. Dies hat das Amtsgericht Leonberg entschieden.

(Amtsgericht Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18)

Mietminderung von 30 % bei erheblichem Kakerlakenbefall eines Modegeschäfts (01.09.2022)

Ein erheblicher Kakerlakenbefall in einem Modegeschäft kann erhebliche Nachteile für den Ruf des Geschäfts nach sich ziehen und rechtfertigt daher eine Mietminderung von mindestens 30 %. Dies hat das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden.

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.06.2022 - 9 U 112/19)

Elektroauto: Anspruch des Mieters auf Installation einer Elektroladestation von bestimmter Firma (31.08.2022)

Ein Wohnungsmieter hat gemäß § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Installation einer Elektroladestation einer bestimmten Firma und kann dazu das Fachunternehmen auswählen. Dies hat das Landgericht München I entschieden.

(LG München I, Urteil vom 23.06.2022 - 31 S 12015/21)

Wohnungs­aufsichtsrechtliches Einschreiten wegen Gaszufuhrunter­brechung (29.08.2022)

Das Verwaltungsgericht Frankfurt hat den Eilantrag eines Hausmiteigentümers abgelehnt, mit dem dieser sich gegen eine wohnungs­aufsichts­rechtliche Verfügung der Stadt Frankfurt wendete.

(VG Frankfurt am Main, Beschluss vom 22.08.2022 - 8 L 1907/22.F)

Kündigung wegen in Mietwohnung begangener Straftaten setzt Täterschaft des Mieters oder Kenntnis des Mieters über strafbares Verhalten voraus (24.08.2022)

Wird in einer Mietwohnung eine Straftat begangen, so rechtfertigt dies nur dann die Kündigung der Mieter, wenn diese Täter der Straftat waren oder sie Kenntnis über das strafbare Verhalten hatten. Zwar kann den Mietern das Verschulden ihres Kindes über § 278 BGB zugerechnet werden, jedoch genügt dies für eine Kündigung nicht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 09.06.2022 - 67 S 90/22)

Eigen­bedarfs­kündigung zwecks unzulässiger Zusammenlegung zweier Wohnungen in Milieuschutzgebiet unwirksam (25.07.2022)

Spricht ein Vermieter eine Eigen­bedarfs­kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB aus, um zwei Wohnungen zusammenzulegen, so ist die Kündigung unwirksam, wenn die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet liegt und die Nutzungsänderung damit öffentlich-rechtlichen Vorgaben widerspricht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 67 S 10/22)

Mieterhöhungs­erklärung erfordert keine Aufteilung der Modernisierungs­kosten nach Gewerken (22.07.2022)

Der Bundesgerichtshof hat sich mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungs­klärungen nach der Durchführung von Modernisierungs­maßnahmen befasst. Es handelt sich um drei von einer Vielzahl anhängiger Verfahren, mit denen Mieter verschiedener Wohnungen in Bremen gegen Mieterhöhungen der beklagten Vermieterin vorgehen.

(BGH, Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)

Fehlende Angabe der geleisteten Vorauszahlungen führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebs­kosten­abrechnung (18.07.2022)

Werden in einer Betriebs­kosten­abrechnung nicht die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen angegeben, führt dies nicht zu formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Sie kann aber materiell unrichtig sein. Dies hat das Landgericht Kassel entschieden.

(LG Kassel, Beschluss vom 16.02.2022 - 1 T 427/21)

Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung (15.07.2022)

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen. Der Mieter darf nur nicht vollständig den Gewahrsam an der Wohnung aufgeben. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er noch persönliche Gegenstände in einem Bereich der Wohnung lagert. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 07.04.2022 - 67 S 7/22)

Erheblicher Rattenbefall in Mietshaus aufgrund baulicher Mängel rechtfertigt Nutzungsuntersagung (05.07.2022)

Kommt es in einem Mietshaus zu einem erheblichen Rattenbefall aufgrund baulicher Mängel, so rechtfertigt dies eine Nutzungsuntersagung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter an den Schädlingsbefall ein Verschulden trägt. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Lüneburg entschieden.

(OVG Lüneburg, Beschluss vom 14.03.2021 - 1 LA 127/21)

Keine Vermutung zum Erhalt der zweiten Seite eines Schreibens auf dem Postweg (05.07.2022)

Besteht ein Schreiben aus zwei Seiten, so besteht keine Vermutung dahingehend, dass der Empfänger neben der ersten Seite auch die zweite Seite erhalten hat. Den Erhalt der zweiten Seite muss der Sender nachweisen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 - 83 O 27/22)

Keine Kürzung des Heimentgelts bei coronabedingten Besuchs- und Ausgangs­beschränkungen (05.07.2022)

Hoheitlich angeordnete coronabedingte Besuchs- und Ausgangs­beschränkungen berechtigen Bewohner:innen von Pflegeheimen nicht zur Entgeltkürzung. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 28.04.2022 - III ZR 240/21)

Hohes Alter, lange Mietdauer und begrenzte finanzielle Mittel entbinden nicht von Pflicht zur Suche nach Ersatzwohnraum nach Eigen­bedarfs­kündigung (01.07.2022)

Allein das hohe Alters des Mieters, die lange Mietdauer und die begrenzten finanziellen Mittel können den Härteeinwand gegen eine Eigen­bedarfs­kündigung nicht begründen. Der Mieter muss sich dennoch um angemessenen Ersatzwohnraum bemühen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 30.11.2021 - VIII ZR 81/20)

Abschluss eines Mietvertrags zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung eines Mieterwechsels (30.06.2022)

Der Abschluss eines Mietvertrags mit mehreren Mietern zwecks Bildung einer Wohngemeinschaft begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mieter. Fehlt es an einer Regelung im Mietvertrag, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob ein solcher Anspruch bestehen soll. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 27.04.2022 - VIII ZR 304/21)

Bestands­schutz­verstärkende Klausel in Mietvertrag bindet auch neuen Erwerber (29.06.2022)

Beinhaltet ein Mietvertrag über eine Wohnung eine bestands­schutz­verstärkende Klausel, wonach das Mietverhältnis vom Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, so bindet dies auch den neuen Erwerber. Eine Eigen­bedarfs­kündigung ist dann nicht ohne weiteres möglich. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 63 S 146/20)

Vermietung von Wohnraum ?pro Matratze? sittenwidrig (28.06.2022)

Die Vermietung von Wohnraum ?pro Matratze? ist sittenwidrig und damit nichtig. Eine beabsichtigte Klage eines Pächters nach fristloser Kündigung des Pachtvertrag auf Schadensersatz u.a. wegen dieser entgangenen Mieteinnahmen hat keine Erfolgsaussicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat die Beschwerde eines Pächters von drei Gebäuden in Wiesbaden gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe zurückgewiesen.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.05.2022 - 2 W 45/22)

Ungewissheit zur Möglichkeit der Nutzung einer Yacht während Corona-Pandemie rechtfertigt keine Stornierung des Mietvertrags (24.06.2022)

Erlauben die Corona-Schutzverordnungen die Nutzung einer Yacht, so rechtfertigt allein die Ungewissheit über das weitere Bestehen des Nutzungsrechts nicht die Stornierung des Mietvertrags. Dies hat das Landgericht Krefeld entschieden.

(LG Krefeld, Urteil vom 09.03.2022 - 2 S 8/21)

Zulässige Umlage von Überwachungskosten auf Gewerbemieter (21.06.2022)

Durch eine Klausel in den AGB eines Gewerbemietvertrags könne die Kosten für die Bewachung des Gebäudes auf die Mieter umgelegt werden, ohne dass es einer Bezifferung oder einer höhenmäßigen Begrenzung der Kosten bedarf. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB liegt darin nicht. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21)

Kein Kündigungsrecht wegen Überlassen der Wohnung an Tochter (17.06.2022)

Überlassen die Mieter einer Wohnung diese ihrer Tochter und nutzen sie die Wohnung weithin als Zweitwohnung, so steht dem Vermieter kein Kündigungsrecht wegen unbefugter Ge­brauchs­über­lassung zu. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.07.2021 - 123 C 5105/19)

Keine Pflicht zur Duldung von Instand­setzungs­arbeiten bei fehlender Ankündigung der Maßnahmen (17.06.2022)

Für einen Wohnungsmieter besteht keine Pflicht zur Duldung von Instand­setzungs­arbeiten, wenn ihm die Maßnahmen zuvor nicht rechtzeitig angekündigt wurden. Verweigert der Mieter den Zutritt zur Wohnung, kann er daher nicht gekündigt werden. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 01.04.2022 - 104 C 183/21)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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