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Urteile aus dem Mietrecht

Anspruch von katzenhaltenden Mietern auf Anbringen eines Katzennetzes auf Balkon (27.11.2020)

Katzenhaltende Mieter haben einen Anspruch darauf, ein Katzennetz am Balkon anzubringen, wenn dies ohne Eingriff in die Bausubstanz geschehen kann und der Vermieter Netze an anderen Balkonen duldet. Die ist regelmäßig vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Dies hat das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.09.2020 - 18 C 336/19)

Unklare Schön­heits­reparatur­klausel bei Pflicht des Mieters zum "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" (25.11.2020)

Regelt eine Schön­heits­reparatur­klausel, dass der Wohnungsmieter für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" verpflichtet ist, so ist unklar, ob das Streichen der Fenster auch von außen geschuldet ist, was unzulässig wäre. Diese Unklarheit geht gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters, so dass die Abwälzung der Schön­heits­reparaturen insgesamt unwirksam ist. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 15.05.2020 - 49 C 493/19)

Baumfällkosten sind als Betriebskosten umlagefähig (24.11.2020)

Zur "Gartenpflege" im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV gehöre auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baumes, so das Landgericht München I. Die hierfür erforderlichen Kosten seien daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gelte unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolge oder nicht.

(LG München I, Urteil vom 19.11.2020 - 31 S 3302/20)

Latente Suizidgefahr und hohes Alter eines Wohnungsmieters rechtfertigen allein keinen Räumungsstopp (19.11.2020)

Die latente Suizidgefahr und das hohe Alter eines Wohnungsmieters rechtfertigt für sich genommen nicht, eine Zwangsvollstreckung vorläufig einzustellen und damit eine Zwangsräumung zu stoppen. Dies hat das Landgericht Limburg entschieden.

(LG Limburg an der Lahn, Beschluss vom 23.07.2020 - 7 T 116/20)

Keine Kürzung gewerblicher Miete wegen Corona-bedingter Ladenschließung (18.11.2020)

Das Landgericht Frankfurt am Main hat entschieden, dass die staatlich verordnete Schließung eines Einzel­handels­geschäfts im Zuge der Corona-Pandemie keinen Mangel darstellt und keine Mietminderung rechtfertigt. Eine Mieterin kann in dieser Situation auch nicht wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete von der Vermieterin verlangen, solange sie nicht ausnahmsweise in ihrer Existenz bedroht ist.

(LG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.10.2020 - 2-15 O 23/20)

Beweislast des Vermieters zum Einbringen von Einbauten durch den Wohnungsmieter (16.11.2020)

Verlangt der Vermieter nach Mietvertragende den Rückbau von Einbauten durch den Wohnungsmieter, so muss der Vermieter nachweisen können, dass die Einbauten vom Mieter eingebracht wurden. Kann er dies nicht beweisen, besteht auch keine Rückbaupflicht des Mieters. Dies hat das Amtsgericht Herne entschieden.

(Amtsgericht Herne, Urteil vom 24.06.2020 - 5 C 145/19)

Lärm und Erschütterungen aufgrund nachbarlicher Baustelle rechtfertigt bei Massagestudio Mietminderung (13.11.2020)

Der Mieter von Gewerberäumen kann gemäß § 536 Abs. 1 BGB seine Miete mindern, wenn es aufgrund von einer benachbarten Baustelle ausgehenden Lärms und Erschütterungen zu erheblichen Störungen des betriebenen Massagestudios kommt. Ob dem Vermieter nach § 906 BGB Abwehr- oder Ent­schädigungs­ansprüche gegen den Bauherren zustehen, kommt es dabei nicht an. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20)

Neuer Erwerber eines Grundstücks ist an Regelung zum Verzicht zur Eigen­bedarfs­kündigung in früherem Kaufvertrag gebunden (11.11.2020)

Die Parteien eines Grund­stücks­kauf­vertrags können zugunsten des Grundstücksmieters vereinbaren, dass der Erwerber auf sein Recht zur Eigen­bedarfs­kündigung verzichtet. Dies stellt einen echten Vertrag zugunsten Dritter dar, den der Mieter nicht ausdrücklich annehmen muss. An die Vereinbarung sind gemäß § 566 BGB späterer Grundstückserwerber gebunden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 18.04.2019 - 64 S 220/18)

Kosten von Baumfällungen nicht auf Betriebskosten umlegbar (10.11.2020)

Die Kosten von Baumfällungen können nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden. Denn solche Kosten entstehen nicht laufend und erfüllen daher nicht dem Betriebs­kosten­begriff aus § 1 Abs. 1 der Betriebs­kosten­verordnung (BetrKV). Dies hat das Amtsgericht Leipzig entschieden.

(AG Leipzig, Urteil vom 14.04.2020 - 168 C 7340/19)

Neubegründung der Mietzahlungsverpflichtung nach Scheitern der Partnerschaft mit Vermieter (09.11.2020)

Ist eine Wohnungsmieterin aufgrund der Partnerschaft mit dem Vermieter von der Mietzahlungspflicht befreit, so lebt diese Pflicht mit dem Scheitern der Partnerschaft nicht automatisch wieder auf. Zugleich ist die Mieterin aber auch nicht dauerhaft für die Zukunft von der Zahlungspflicht befreit. Vielmehr muss die Zahlungs­verpflichtung wieder aufgenommen werden, sobald der Vermieter dazu auffordert. Dies hat das Amtsgericht Homburg entschieden.

(Amtsgericht Homburg, Urteil vom 28.05.2020 - 5 C 68/19)

Recht zur Mietminderung bei undichter Duschkabine und Beschädigung einer Wand im Schlafzimmer (03.11.2020)

Ist eine Duschkabine undicht, so dass erhebliche Wassermengen austreten, so rechtfertigt dies eine Mietminderung von 10 % der Bruttomiete. Die Beschädigung einer Wand im Schlafzimmer in der Größe von zwei DIN A4-Seiten mit herausbröckelndem Putz rechtfertigt eine Mietminderung von 5 % der Bruttomiete. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 14.02.2020 - 32 C 1562/19)

Fristlose Kündigung bei Streitigkeiten mit Vermieter wegen Hundehaufen nicht gerechtfertigt (02.11.2020)

Das Amtsgericht München gab einem Vermieter Recht und verurteilte dessen ehemalige Mieterin bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zur Zahlung von weiteren drei Monatsmieten in Höhe von 3.021,00 Euro.

(AG München, Urteil vom 04.11.2019 - 425 C 8940/19)

BVerfG lehnt Aussetzung des Berliner Mietendeckels ab (29.10.2020)

Das BVerfG hat einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin aus formellen Gründen abgelehnt, sodass dieses wie geplant am 22.11.2020 in Kraft treten kann. Die Beschwerdeführerin habe schon nicht dargelegt, dass ihr im Fall der Ablehnung ihres Antrags ein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht...

(BVerfG, Beschluss vom 28.10.2020 - 1 BvR 972/20)

Keine Übersicherung bei freiwilligem Angebot einer Bürgschaft (26.10.2020)

Wird einem Wohnungsvermieter von einem Dritten freiwillig eine Bürgschaft zugesagt, so liegt keine Übersicherung vor. Die Bürg­schafts­erklärung ist dann nicht gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Brandenburg entschieden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 28.08.2020 - 31 C 231/19)

Verfassungs­gerichtshof des Landes Berlin setzt Normenkontroll­verfahren zum "Mietendeckel" aus (23.10.2020)

Der Verfassungs­gerichtshof des Landes Berlin hat das Verfahren der Normenkontrolle von Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin - "Mietendeckel") ausgesetzt.

(VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.10.2020 - VerfGH 87/20)

Freiwillige Schließung von Büroräumen aufgrund von Virus-Pandemie rechtfertigt keinen Mietzahlungsstopp (23.10.2020)

Entscheidet sich ein Gewerbemieter wegen einer Virus-Pandemie freiwillig zur Schließung der Büroräume, so rechtfertigt dies nicht die Einstellung der Mietzahlungen. Insbesondere rechtfertigen Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % keine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Dies hat das Landgericht Mannheim entschieden.

(LG Mannheim, Urteil vom 09.07.2020 - 23 O 22/20)

BGH: Kautions­rück­zahlungs­anspruch des Mieters unterliegt nicht Pfändungsschutz nach § 850i ZPO (20.10.2020)

Der Kautions­rück­zahlungs­anspruch des Mieters gehört nicht zu den sonstigen selbst erwirtschafteten Einkünften und unterliegt damit nicht dem Pfändungsschutz nach § 850i ZPO. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 21.02.2019 - IX ZB 7/17)

Mietzahlungspflicht eines Gewerbemieters trotz coronabedingter Geschäftsschließung (19.10.2020)

Muss ein Geschäft wegen coronabedingter Vorschriften schließen, so muss der Gewerbemieter weiterhin seine Miete zahlen. Das Risiko der fehelenden Gewinnerzielung geht zu Lasten des Mieters. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.

(LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20)

Keine mietvertragliche Ausgleichspflicht des Vermieters für Durchführung nicht geschuldeter Schön­heits­reparaturen durch den Mieter (16.10.2020)

Ein Vermieter ist aufgrund des Mietvertrags nicht verpflichtet, die Kosten einer vom Mieter durchgeführten, aber nicht geschuldeten Schönheitsreparatur zu übernehmen. Es kann aber ein be­reicherungs­rechtlicher Anspruch gemäß § 812 BGB bestehen. Dies hat das Landgericht Wiesbaden entschieden.

(LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 - 3 S 91/20)

Kündigung mehr als 1 ½ Jahre nach verspäteten Mietzahlungen unwirksam (14.10.2020)

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, eine außerordentliche und ordentliche Kündigung auf verspätete Mietzahlungen zu stützen, wenn diese mehr als 1 ½ Jahre zurückliegen. Bei Vertragsverstößen muss die Kündigung zeitnah ausgesprochen werden. Dies hat das Landgericht Leipzig entschieden.

(LG Leipzig, Urteil vom 12.05.2020 - 02 S 401/19)

Kein Duldungsanspruch gegenüber Wohnungsmieter bei weit verfrüht ausgesprochener Modernisierungs­ankündigung (13.10.2020)

Bei einer weit verfrüht ausgesprochenen Modernisierungs­ankündigung steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter kein Anspruch auf Duldung der Baumaßnahmen zu. Eine solche Ankündigung ist nämlich rechts­missbräuchlich. Von einer weit verfrühten Ankündigung kann ausgegangen werden, wenn sie 16 Monate vor Beginn der geplanten Baumaßnamen erfolgt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 01.09.2020 - 67 S 108/20)

Mietzahlungspflicht eines Gewerbemieters trotz behördlich angeordneter Ladenschließung aufgrund von Virus-Pandemie (12.10.2020)

Muss ein Gewerbemieter während einer Virus-Pandemie aufgrund einer behördlichen Anordnung seinen Laden schließen, erlischt dadurch nicht seine Mietzahlungspflicht. Die Ladenschließung wegen einer Virus-Pandemie fällt in den Risikobereich des Mieters. Dies hat das Landgericht Heidelberg entschieden.

(LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20)

Kein Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung eines Gewerbe­raum­mietvertrags wegen Erkrankung (08.10.2020)

Der Mieter von Gewerberäumen ist nicht berechtigt, wegen seiner Erkrankung das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 537 BGB. Dies hat das Oberlandesgericht Rostock entschieden.

(OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19)

Instand­setzungs­pflicht eines defekten Telefon- und Kabelanschlusses trotz fehlender Feststellung zur Funktionsfähigkeit im Übergabeprotokoll (30.09.2020)

Der Vermieter hat auch dann einen defekten Telefon- bzw. Kabelanschluss instand zu setzen, wenn das Übergabeprotokoll keine Feststellungen zur Funktionsfähigkeit des Anschlusses getroffen hat. Es würde eine Wohnungsübergabe überfrachten, müssten alle Telefon- und Kabelanschlüsse auf ihre Funktionsfähigkeit überprüft werden. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 - 65 S 19/20)

Wohnungsmieter muss nach Mietende Latexfarben und Dübellöcher beseitigen (24.09.2020)

Ein Wohnungsmieter ist verpflichtet, nach Ende des Mietverhältnisses die mit Latexfarben bemalten Wände zu überstreichen. Zudem muss er Dübellöcher entfernen und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorliegen. Dies hat das Landgericht Wuppertal entschieden.

(LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 - 9 S 18/20)

Kein Recht zur Mietminderung aufgrund Wegfalls eines Pkw-Stellplatzes bei Angebot eines alternativen, gleichwertigen Parkplatzes (23.09.2020)

Der Wegfall eines mitgemieteten Pkw-Stellplatzes berechtigt dann nicht zu einer Mietminderung, wenn dem Mieter ein alternativer, gleichwertiger Parkplatz angeboten wird. In diesem Fall liegt ein nur unerheblicher Mietmangel gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vor. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 201 C 193/18)

Nach Ausfall des Fahrstuhls kann Mieter einer im 3. OG gelegenen Wohnung Miete um 10 % mindern (22.09.2020)

Der Ausfall des Fahrstuhls rechtfertigt für den Mieter einer im 3. OG gelegenen Wohnung eine Mietminderung von 10 %. Zudem kann der Vermieter seine Instand­setzungs­pflicht nicht von einer zeitlich ungewissen Modernisierungs­maßnahme abhängig machen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.06.2020 - 10 C 104/19)

Irrtümliche Annahme eines Mieters zur Richtigkeit des beauftragten Privatgutachtens rechtfertigt keine Kündigung des Mietverhältnisses (21.09.2020)

Verweigert ein Wohnungsmieter die Duldung einer Mangelbeseitigung, weil er irrtümlich annimmt, dass das durch ihn beauftragte Privatgutachten zum fehlenden Vorliegen des Mangals richtig sei, so rechtfertigt dies nicht die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 - 67 S 271/18)

BGH schützt Mieter vor überteuerten Modernisierungen (09.09.2020)

Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten auferlegen. Dies hat der BGH entschieden.

(BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19)

Keine Sanierungsarbeiten an Wohnung vor Übergabe der Schlüssel an Vermieter durch Mieter (13.08.2020)

Bevor der Mieter nicht die Schlüssel zur Wohnung dem Vermieter übergeben hat, darf der Vermieter nicht mit den Sanierungsarbeiten beginnen. Andernfalls kann der Mieter eine einstweilige Verfügung gerichtet auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit der Wohnung und Einräumung des Besitzes beantragen. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 - 222 C 84/20)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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