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Urteile aus dem Mietrecht

Antrag auf Untermieterlaubnis muss räumliches Überlassungskonzept beinhalten (26.11.2021)

Begehrt ein Wohnungsmieter vom Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung, muss der Mieter das räumliche Überlassungskonzept darlegen. Ohne konkrete und nachvollziehbare Angabe des Über­lassungs­konzepts, besteht kein Anspruch auf Erlaubniserteilung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2021 - 67 S 87/21)

Ankaufsrecht des Mieters wird durch Vorkaufrecht des Landes vereitelt: Anspruch auf Nutzungs­entschädigung setzt Herausgabeverlangen des Vermieters voraus (25.11.2021)

Wird das Ankaufsrecht des Wohnungsmieters durch das Vorkaufsrecht des Landes vereitelt und geht der Mieter dagegen vor, so besteht für den Vermieter kein Nutzungs­entschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB, zugange er nicht die Herausgabe der Wohnung verlangt. In diesem Fall liegt kein Vorenthalten der Mietsache vor. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 15.07.2021 - 65 S 1/21)

Kein Recht zur Mietminderung bei Verdunkelung der Fenster für nicht zu Wohnzwecken bestimmten Kellerraums (24.11.2021)

Werden die Fenster zu einem nicht zu Wohnzwecken bestimmten Kellerraum verdunkelt, so besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein Mietmangel liegt dann nicht vor oder er ist zumindest geringfügig. Dies hat das Amtsgericht Tecklenburg entschieden.

(Amtsgericht Tecklenburg, Urteil vom 27.05.2021 - 13 C 171/20)

Umlage der Kosten für Wachschutz als sonstige Betriebskosten wegen Aktivität der linksradikalen Szene (23.11.2021)

Die Kosten für einen Wachschutz können als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn die Wohnung in einem Hotspot der linksradikalen Szene liegt. Voraussetzung ist aber, dass die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg entschieden.

(Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2021 - 8 C 85/21)

Austausch des Heiz­kosten­verteilers und Einbaus von Rauchwarnmelder: Corona-Pandemie rechtfertigt keine Zutritts­verweigerung (22.11.2021)

Verhindert ein Mieter wiederholt den Austausch des Heiz­kosten­verteilers und den Einbau von Rauchwarnmeldern, so kann dies seine fristlose Kündigung nach sich ziehen. Die Corona-Pandemie rechtfertigt keine Verweigerung des Zutritts zur Wohnung. Dies hat das Amtsgericht Brandenburg entschieden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 05.11.2021 - 31 C 32/21)

Mieterbindung an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach geltender Rechtslage nicht gegen das Tele­kommunikations­gesetz (19.11.2021)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breit­band­kabel­anschluss gebunden ist.

(BGH, Urteil vom 18.11.2021 - I ZR 106/20)

Vermieter muss trotz Kenntnis über WG zu Mietbeginn nicht Auswechslung einzelner Mieter zustimmen (19.11.2021)

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Auswechselung einzelner Mieter innerhalb einer Wohngemeinschaft zuzustimmen, auch wenn er bei Mietbeginn wusste, dass eine WG begründet werden soll. Die Mieter sind ohne ausdrückliche Vereinbarung zu einem Mieterwechsel auf die Möglichkeit der Untervermietung beschränkt. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 - 64 S 261/20)

Modernisierungs­arbeiten: Kein Anspruch auf Aufwendungsersatz für Anmietung einer Ersatzwohnung bei Verhandlung über freiwilliger Zugangsgewährung (18.11.2021)

Will ein Vermieter Modernisierungs­arbeiten durchführen und hat er einen Duldungstitel, so muss der Mieter dann nicht mit einem Beginn der Arbeiten rechnen, wenn noch Verhandlungen über eine freiwillige Zugangsgewährung geführt werden. In diesem Fall besteht für den Mieter kein Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB für die Anmietung einer Ersatzwohnung. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 155/18)

Kein Recht auf Einstellungen der Zahlung von Gewerberaummiete wegen Corona-Pandemie (16.11.2021)

Das Landgericht Osnabrück hat entschieden, dass im konkreten Fall kein Anspruch auf Einstellung von Gewerberaummiete trotz behördlich angeordneter Geschäftsschließung besteht.

(LG Osnabrück, Urteil vom 27.10.2021 - 18 O 184/21)

Fristlose Kündigung wegen ständigen Kinderlärms zur nächtlichen Ruhezeit (15.11.2021)

Kommt es in den nächtlichen Ruhezeiten wiederholt zu Kinderlärm, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm gilt nicht grenzenlos. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 - 65 S 104/21)

Untersagung der Wohnnutzung wegen nachträglichen Wegfalls eines zweiten Rettungswegs (12.11.2021)

Wird eine Baugenehmigung für eine Dachgeschosswohnung rechtswidrig, weil nachträglich ein zweiter Rettungsweg wegfällt, so kann dies eine Untersagung der Wohnnutzung nach sich ziehen. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Berlin-Brandenburg entschieden.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2019 - OVG 2 S 18.19)

Inhaber des Miet­kautions­spar­kontos kann auch bei Mietermehrheit allein auf Herausgabe der Sparbuchs klagen (11.11.2021)

Hat von mehreren Mietern einer Wohnung nur einer der Mieter ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt und an den Vermieter verpfändet, so kann der Mieter als alleiniger Kontoinhaber auch auf Rückgabe der Sparbuchs klagen. Dies hat das Amtsgericht Flensburg entschieden.

(Amtsgericht Flensburg, Urteil vom 29.03.2021 - 66 C 183/20)

Schön­heits­reparatur­pflicht umfasst grundsätzlich nicht Kellerraum (10.11.2021)

Eine Schön­heits­reparatur­pflicht umfasst grundsätzlich nicht den mitangemieteten Kellerraum. Denn nach § 28 Abs. 4 Satz 1 II. BV sind Schön­heits­reparaturen nur Arbeiten innerhalb der Wohnung. Dies hat das Amtsgericht Homburg entschieden.

(Amtsgericht Homburg, Urteil vom 20.05.2021 - 7 C 206/20 (17))

Bezeichnung eines Stellplatzes mit Wohnungsnummer begründet Anspruch des Mieters auf Nutzung des Parkplatzes (10.11.2021)

Wird ein Stellplatz mit der Wohnungsnummer bezeichnet, so begründet dies einen Anspruch des Mieters auf Nutzung des Parkplatzes. In diesem Fall liegt eine Mitvermietung vor. Dies hat das Amtsgericht Ibbenbüren entschieden.

(Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 - 30 C 330/20)

Einstellung der Zwangsräumung wegen baldigen Beginns eines neuen Mietverhältnisses (05.11.2021)

Die Zwangsräumung kann gemäß § 765a ZPO eingestellt werden, wenn der zu räumende Mieter bereits einen Mietvertrag über eine neue Wohnung abgeschlossen hat und das Mietverhältnis bald beginnt. Die Verzögerung der Räumung ist dem Vermieter in einem solchen Fall zumutbar. Dies hat das Landgericht Stuttgart entschieden.

(LG Stuttgart, Beschluss vom 17.11.2020 - 19 T 294/20)

Wohnungsmieter muss hohe Betriebskosten wegen Wasserverlustes durch defekten Spülkasten zahlen (01.11.2021)

Kommt es wegen eines defekten Spülkastens zu einem Wasserverlust, muss der Wohnungsmieter die daraus entstehenden erhöhten Betriebskosten grundsätzlich zahlen. Denn von einem Mieter kann erwartet werden, den erhöhten Wasserverbrauch zu bemerken und dementsprechend tätig zu werden. Dies hat das Landgericht Hanau entschieden.

(LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 - 2 S 123/19)

Keine Rückbau- oder Schadens­ersatz­pflicht des Wohnungsmieters bei Belassen von Einbauten mit Duldung des Vermieters (29.10.2021)

Lässt ein Wohnungsmieter nach Mietvertragsende Einbauten zurück und duldet dies der Vermieter nicht nur, sondern vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, der die Einbauten dann nutzt, besteht weder eine Rückbau- noch Schadens­ersatz­pflicht des vorherigen Mieters. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 - 64 S 219/20)

Kein Anspruch auf Genehmigung des Einbaus einer Ladestation durch selbstgewählten Anbieter (26.10.2021)

Das Amtsgericht München wies durch Urteil vom 01.09.2021 die Klage eines Ehepaares gegen die Augsburger Vermieterin auf Erlaubnis der Errichtung einer Elektroladestation für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten durch die von ihnen selbst gewählte Firma ab.

(AG München, Urteil vom 01.09.2021 - 416 C 6002/21)

Keine Räumungs­vollstreckung bei Erb­auseinander­setzungs­vertrag zur Überlassung einer Wohnung zu sehr geringen Nutzungsentgelt gegen Übertragung des Erbteils (18.10.2021)

Regelt ein Erb­auseinander­setzungs­vertrag die Überlassung einer Wohnung zu seinem sehr geringen Nutzungsentgelt gegen Übertragung des Erbteils, so liegt ein Mietvertrag vor. Eine Räumungs­vollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO kommt dann nicht in Betracht. Dies hat das Landgericht Osnabrück entschieden.

(LG Osnabrück, Beschluss vom 23.07.2021 - 2 T 275/21)

Unzulässige Mo­dernisierungs­miet­erhöhung bei aufgrund gesetzlicher Bestimmungen notwendigem Austausch einer Heizungsanlage (13.10.2021)

Ist der Austausch einer Heizungsanlage aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erforderlich, ist eine Mo­dernisierungs­miet­erhöhung unzulässig. Denn es liegt eine Instandhaltung vor. Dies hat das Landgericht Bonn entschieden.

(LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 - 6 S 78/20)

Kein Miet- und Pachtminderung bei coronabedingter Gast­stätten­schließung (13.10.2021)

Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzel­handels­geschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen...

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20 und 2 U 18,21)

Fristlose Kündigung einer psychisch kranken Wohnungsmieterin nach massiven Angriff auf Nachbarin (12.10.2021)

Packt eine psychisch kranke Wohnungsmieterin eine Nachbarin an den Haaren, drückt sie an die Wand und benutzt Pfefferspray um an die Wohnungsschlüssel der Nachbarin zu gelangen, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung der Mieterin. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden.

(LG Hamburg, Beschluss vom 23.06.2021 - 316 T 24/21)

Wohnungsmieter hat Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung einer Solaranlage auf Balkon (11.10.2021)

Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung einer Solaranlage auf dem Balkon, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht rückbaubar und fachmännisch installiert ist. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20)

Vorliegen einer renovierten Wohnung bei Vorliegen von allenfalls Gebrauchsspuren mit Bagatellcharakter (08.10.2021)

Eine Wohnung wird dann in einem renovierten Zustand übergeben, wenn sie allenfalls Gebrauchsspuren aufweist, die Bagatellcharakter haben. Dies ist nicht mehr der Fall, wenn eine Wand mit Dreiecken bemalt, eine lila-grüne Bordüre vorhanden und auf einer Decke ein Sternenhimmel aufgeklebt ist. Dies hat das Landgericht Krefeld entschieden.

(LG Krefeld, Urteil vom 25.08.2021 - 2 S 26/20)

BGH: Vermieter muss bei Kündigung wegen Lärms nicht zu dessen Ursache und Person des Verursachers vortragen (07.10.2021)

Klagt ein Vermieter auf Räumung einer Wohnung wegen Lärmstörung, so kommt er seiner Pflicht zur Begründung der Klage dadurch nach, dass er den Lärm nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreibt und ein Lärmprotokoll vorlegt. Ein Vortrag zur Ursache des Lärms und der Person des Verursachers ist nicht erforderlich. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 134/20)

Keine Mietminderung wegen undichter und klirrender Holz-Kastendoppelfenster in Altbauwohnung (06.10.2021)

Undichte und klirrende Holz-Kastendoppelfenster in einer Altbauwohnung begründen grundsätzlich kein Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Ein Mietmangel kann aber angenommen werden, wenn Feuchtigkeit zum Beispiel bei Starkregen eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft besteht. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschieden.

(AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 22.07.2021 - 14 C 75/20)

BGH: Unzumutbarkeit eines Umzugs aufgrund Erkrankung muss im Bestreitenfall durch Sach­verständigen­gutachten geklärt werden (05.10.2021)

Beruft sich ein Wohnungsmieter nach einer Eigen­bedarfs­kündigung auf die Unzumutbarkeit des Umzugs wegen einer Erkrankung, erfordert dies im Bestreitenfall die Einholung eines Sach­verständigen­gutachtens. Die Vorlage von Attesten durch den Mieter genügt nicht. Das Gutachten muss die Art, den Umfang und die Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des Mieters klären. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 6/19)

Öffentliche Beleidigung des Vermieters als "Arschlöcher aus München" durch Promi rechtfertigt fristlose Kündigung des Mietvertrags und Schmerzensgeld von 4.000 EUR (04.10.2021)

Beleidigt ein Promi im Rahmen einer Fernsehsendung seinen Vermieter als "Arschlöcher aus München", rechtfertigt dies nicht nur die fristlose Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 1 BGB, sondern auch ein Schmerzensgeld in Höhe von 4.000 EUR. In einer solchen Beleidigung liegt eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten und des allgemeinen Persönlich­keits­rechts. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 12.08.2021 - 210 C 198/20)

Vertragsanpassung aufgrund coronabedingter Betriebsschließung muss unverzüglich nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs verlangt werden (30.09.2021)

Beansprucht ein Gewerbemieter wegen der coronabedingten Betriebsschließung eine Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB, so muss diese nach Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs unverzüglich geltend gemacht werden. Es besteht ein höchstmögliches Anpassungsrecht in Höhe von 50 %. Dies hat das Landgericht Krefeld entschieden.

(LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 - 2 O 546/20)

Eigen­bedarfs­kündigung zwecks Unterbringung einer Pflegekraft setzt nicht Benennung der Pflegeperson voraus (30.09.2021)

Eine Eigen­bedarfs­kündigung kann grundsätzlich darauf gestützt werden, dass die Wohnung zur Unterbringung einer Pflegekraft benötigt wird. Die namentliche Nennung der Pflegperson ist nicht erforderlich. Zudem besteht keine Pflicht des Vermieters die Pflegeperson in der eigenen Wohnung aufzunehmen, selbst wenn ausreichend Platz dafür vorhanden ist. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 18.09.2020 - 36 C 495/20)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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