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Urteile aus dem Mietrecht

BGH: Mit Einzug in Wohnung erhält Mieter keine Kenntnis von Wohn­flächen­abweichung (21.06.2024)

Mit dem Einzug in die Wohnung erhält ein Mieter regelmäßig keine Kenntnis von der Wohn­flächen­abweichung. Es besteht auch keine Pflicht für den Mieter nach dem Einzug die Wohnung zu vermessen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 17.10.2023 - VIII ZR 61/23)

Ausreichende Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum bei 244 vergeblichen Wohnungsbewerbungen innerhalb von 2 ½ Jahren (19.06.2024)

Wer als Mieter in Berlin innerhalb von zweieinhalb Jahren 244 vergebliche Wohnungsbewerbungen hatte, kommt seiner Obliegenheit zur Beschaffung von Ersatzwohnraum ausreichend nach. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass durch die Existenz der Mieten­begrenzungs­verordnung, der Kappungs­grenzen­verordnung und der Kündigungs­schutz­klausel-Verordnung das Bestehen einer Wohnungsnot in Berlin feststeht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 25.01.2024 - 67 S 264/22)

Vorhandensein von Bäumen, Sträuchern und Grünflächen spricht nicht zwingend für Vorliegen eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds (17.06.2024)

Allein das Vorhandensein von Bäumen, Sträuchern und Grünflächen spricht nicht für das Vorliegen eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds. Um eine Wohnwerterhöhung zu rechtfertigen, müsste eine Bepflanzung als parkähnliche Anlage vorliegen. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Köpenick entschieden.

(AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 29.04.2024 - 5 C 126/23)

Grenz­wert­unter­schreitender Legionellenbefall in Nachbarwohnung rechtfertigt keine Mietminderung (14.06.2024)

Wird in einer Nachbarwohnung eines Mietshauses eine Legionellen­konzentration von zwar über 100 aber unter 1.000 KbE je 100 ml festgestellt, besteht kein Recht zur Mietminderung. Ein Mietmangel liegt dann nicht vor. Dies hat das Amtsgericht Langen entschieden.

(AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23)

Rückforderung überzahlter Miete bei Sozial­leistungs­bezug des Mieters (07.06.2024)

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein auf Rückerstattung überzahlter Miete gerichteter Anspruch des Wohnraummieters, der Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts - hier Arbeitslosengeld II (nunmehr: Bürgergeld) - als Bedarf für seine Unterkunft bezieht, auf den Sozial­leistungs­träger übergeht.

(BGH, Urteil vom 05.06.2024 - VIII ZR 150/23)

Kein Kündigungsrecht des Vermieters bei vom Mieter erneut vorgenommener Modernisierung des Badezimmers (04.06.2024)

Hat ein Mieter auf eigene Kosten und mit Zustimmung des Vermieters das Badezimmer modernisiert, so kann der Vermieter zwar Eigentümer der eingebrachten Einbauten werden. Dies hindert den Mieter aber nicht an einer erneuten Modernisierung. Der Mieter kann selbst eingebrachte Einbauten gemäß § 539 Abs. 2 BGB jederzeit wieder entfernen bzw. ersetzen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 08.11.2023 - 64 S 31/23)

Keine Modernisierungs­miet­erhöhung bei Austausch einer fast drei Jahrzehnte alten Gasetagenheizung (30.05.2024)

Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, kommt eine Modernisierungs­miet­erhöhung nicht in Betracht, da von einem nahezu vollständigen Ablauf der Lebensdauer der Heizung auszugehen ist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 06.07.2022 - 65 S 65/22)

BGH: Zutrittsrecht des Vermieters zur Wohnung zwecks Gutachtenerstellung zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (30.05.2024)

Dem Vermieter einer Wohnung steht ein Recht zum Zutritt zur Wohnung zu, wenn er einen Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragt hat. Die Beschaffenheit der Wohnung ist gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgebend für die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 28.11.2023 - VIII ZR 77/23)

Bei widersprüchlichen Flächenangaben in Heiz­kosten­abrechnungen besteht kein Anspruch auf Nachzahlung (29.05.2024)

Enthalten die Heiz­kosten­abrechnungen unterschiedlicher Jahre widersprüchliche Flächenangaben, so besteht kein Anspruch auf Nachzahlung. Ungereimtheiten in den Abrechnungen gehen zu Lasten des Vermieters. Dies hat das Amtsgericht Recklinghausen entschieden.

(AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23)

BGH: Quoten­abgeltungs­klausel kann im Wohnraummietrecht individual­vertraglich vereinbart werden (29.05.2024)

Zwar ist eine formularmäßige Quoten­abgeltungs­klausel wegen unnagemessener Benachteiligung der Mieter gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Jedoch kann eine solche Klausel individual­vertraglich vereinbart werden. Dem steht nicht § 556 Abs. 4 BGB entgegen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 79/22)

Mieterhöhung: Keine Vergleichbarkeit von Mietwohnung und Vergleichswohnung bei Flächenabweichung von 33 % (27.05.2024)

Wird für ein Miet­erhöhungs­verlangen auf eine Vergleichswohnung verwiesen, so muss diese mit der Mietwohnung vergleichbar sein. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn eine Flächenabweichung von 33 % vorliegt. Dies hat das Amtsgericht Bad Salzungen entschieden.

(Amtsgericht Bad Salzungen, Urteil vom 22.06.2023 - 1 C 119/22)

Wucher im Pfandleihhaus: Ankauf von Kraftfahrzeug mit anschließender Rückvermietung nichtig (16.05.2024)

Kauft ein Pfandleihhaus ein Kraftfahrzeug an, um es anschließend an den Verkäufer wieder zu vermieten und beträgt der Marktwert des Fahrzeugs das 5-6-fache des vereinbarten Kaufpreises, sind Kauf- und Mietvertrag wegen Wucher nichtig. Der Verkäufer kann die gezahlten Mieten zurückverlangen, ohne sich den erhaltenen Kaufpreis anrechnen lassen zu müssen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG).

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.04.2024 - 2 U 115/20)

Kündigung wegen ?Ice-Bucket-Challenge? gerechtfertigt (10.05.2024)

Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass einer Mieterin von Wohnraum fristlos gekündigt werden kann, wenn diese ? dort zweimal ? die Vermieterin mit Wasser überschüttet.

(AG Hanau, Beschluss vom 19.02.2024 - 34 C 92/23)

Verlängerung der Räumungsfrist kann nicht mit gerichtsbekannter Anspannung des Wohnungsmarkts begründet werden (02.05.2024)

Allein mit der Begründung, dass die Anspannung des Wohnungsmarkts gerichtsbekannt sei, kann eine Räumungsfrist nicht gemäß § 721 ZPO verlängert werden. Vielmehr hat der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass er sich ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat. Dies hat das Landgericht Berlin II entschieden.

(Landgericht Berlin II, Beschluss vom 17.02.2024 - 67 T 108/23)

Anpassung der Betriebs­kosten­vorauszahlung ist pro Abrechnung nur einmal möglich (08.04.2024)

Die Anpassung der Betriebs­kosten­vorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann pro Abrechnung nur einmal erfolgen. Ausnahmsweise kommt eine nachträgliche Anpassung gestützt auf § 313 BGB in Betracht, wenn sich die Umstände verändern und diese zum Zeitpunkt der vorherigen Anpassung noch unbekannt waren. Dies hat das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil vom 11.12.2023 - 203 C 73/23)

Keine gesonderte Mieterhöhung bei einheitlichem Mietvertrag über Wohnung und Tief­garagen­stell­platz (05.04.2024)

Besteht über eine Wohnung und ein Tief­garagen­stell­platz ein einheitlicher Mietvertrag, so ist eine gesonderte Mieterhöhung unzulässig. Die Mieterhöhung kann nur für das Mietverhältnis insgesamt verlangt werden. Dass im Mietvertrag die Mietanteile gesondert ausgewiesen sind, ist dabei unbeachtlich. Dies hat das Amtsgericht Koblenz entschieden.

(AG Koblenz, Urteil vom 25.01.2024 - 142 C 1732/23)

Trittschallschutz muss die zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Anforderungen erfüllen (19.03.2024)

Der Trittschallschutz in einer Mietwohnung muss grundsätzlich nur den Anforderungen Genüge tun, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Es besteht daher regelmäßig kein Anspruch auf Neubaustandard. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Wedding entschieden.

(AG Berlin-Wedding, Urteil vom 03.03.2023 - 16 C 301/21)

Keine Modernisierungs­miet­erhöhung nach Einbau eines nur auf Zwischenetagen haltenden Aufzugs (13.03.2024)

Der Einbau eines Aufzugs rechtfertigt jedenfalls dann keine Modernisierungs­miet­erhöhung, wenn dieser nur in den Zwischenetagen hält. In diesem Fall liegt keine bessere, schnellere oder barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung und damit keine Gebrauchs­wert­steigerung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB vor. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 126/22)

Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung umfasst auch Sonder­kündigungs­recht nach § 573a BGB (11.03.2024)

Vereinbaren die Miet­vertrags­parteien formularmäßig den Ausschluss der Eigen­bedarfs­kündigung, so umfasst dies auch das Sonder­kündigungs­recht nach § 573a BGB. Denn Zweck des Kündigungs­ausschlusses ist der umfassende Schutz des Mieters. Dies hat das Amtsgericht Neunkirchen entschieden.

(AG Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 - 4 C 307/23 (02))

Vorlage von Belegen zur Betriebs­kosten­abrechnung muss in geordneter Form erfolgen (06.03.2024)

Die Pflicht des Vermieters zur Vorlage der Belege zur Betriebs­kosten­abrechnung umfasst gemäß § 259 Abs. 1 BGB auch die Pflicht zur Vorlage in einer geordneten Form. Es ist nicht Aufgabe des Mieters die Belege selbständig zu ordnen. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 25.10.2023 - 38 C 1947/22)

Anspruch des Wohnungsmieters auf Anbringung einer Markise auf Balkon zwecks Sonnenschutzes (04.03.2024)

Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, auf seinem Balkon eine Markise zum Sonnenschutz anzubringen. Jedoch kann der Vermieter eine fachgerechte Montage, den Abschluss einer Haft­pflicht­versicherung sowie eine zusätzliche Kaution verlangen. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 13.03.2023 - 64 S 322/20)

Unzulässigkeit eines selbständigen Beweisverfahrens zwecks Einholung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete (01.03.2024)

Zur Begründung eines Miet­erhöhungs­verlangens kann kein selbständiges Beweisverfahren zwecks Einholung eines Sach­verständigen­gutachtens zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeleitet werden. Die Pflicht zur Miet­erhöhungs­begründung obliegt dem Vermieter und kann nicht auf das Gericht abgewälzt werden. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23)

Hellhörigkeit eines Mehrfamilienhauses rechtfertigt keine Lärmbelästigung durch regelmäßige nächtliche Feiern sowie lautstarke Streitigkeiten (21.02.2024)

Die Hellhörigkeit eines Mehrfamilienhauses kann eine Lärmbelästigung durch regelmäßige nächtliche Feiern sowie lautstarke Streitigkeiten nicht rechtfertigen. Vielmehr besteht gemäß § 569 Abs. 2 BGB ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 24.07.2023 - 28 C 323/23)

Fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchs­überlassung: Bei Aufenthalt von vier bis sechs Wochen liegt kein bloßer Besuch vor (19.02.2024)

Wenn der Mieter für eine vorübergehende Zeit Besuch bei sich aufnimmt, so liegt keine unbefugte Gebrauchs­überlassung vor. Diese Grenze wird aber bei einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen überschritten, so dass in diesem Fall ein Recht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter besteht. Verfügt der Mieter zudem über eine Ersatzunterkunft, besteht keine Notwendigkeit zur Gewährung einer Räumungsfrist. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden.

(LG Hamburg, Urteil vom 03.11.2023 - 311 S 25/23)

BGH: Zerstörtes Vertrauens­verhältnis aufgrund eines zerrütteten Mietverhältnis rechtfertigt ohne Feststellung des Verschuldens keine fristlose Kündigung durch Vermieter (16.02.2024)

Ist das Vertrauens­verhältnis zwischen den Miet­vertrags­parteien aufgrund einer Zerrüttung zerstört, so rechtfertigt dies nur dann die fristlose Kündigung durch den Vermieter, wenn feststeht, dass die Zerrüttung durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht worden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22)

BGH: Bewusst unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters rechtfertigt nicht stets eine ordentliche Kündigung (14.02.2024)

Stellt ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses eine bewusst unwahre Tatsachenbehauptung auf, rechtfertigt dies nicht stets eine ordentliche Kündigung. Der Pflichtenverstoß kann aufgrund der Umstände des Einzelfalls in ein milderes Licht erscheinen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 25.10.2023 - VIII ZR 147/22)

Erhöhung auf marktübliche Miete bei Ausspruch einer Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit (12.02.2024)

Ordnet das Gericht gemäß § 574a Abs. 2 BGB eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit an und liegt die bisherige Miete unter der marktüblichen Neuvermietungsmiete, so muss das Gericht zugleich die Erhöhung der Miete anordnen, wenn dies für den Mieter sozialverträglich ist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 07.12.2023 - 67 S 20/23)

Unberechtigte Versagung der Hundehaltung begründet Recht zur fristlosen Kündigung durch Mieter (12.02.2024)

Versagt ein Vermieter zu Unrecht die Genehmigung einer Hundehaltung, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos zu kündigen. Zudem darf der Vermieter eine einmal erteilte Haltungserlaubnis nicht einseitig widerrufen. Dies hat das Landgericht Frankfurt (Oder) entschieden.

(LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23)

Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschafts­eigentums zur Barrierereduzierung (12.02.2024)

Der Bundesgerichtshof hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungs­eigentums­rechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschafts­eigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barrierereduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) verlangt wurden.

(BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 und V ZR 33/23)

Auszug eines Mitmieters begründet berechtigtes Interesse an Untervermietung des freiwerdenden Zimmers (08.02.2024)

Zieht ein Mitmieter aus der Wohnung aus, so besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung des freiwerdenden Zimmers gemäß § 553 Abs. 1 BGB, wenn dadurch die Gefahr der Beendigung des gesamten Mietverhältnisses durch den ausziehenden Mieter beseitigt oder verringert wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024 - 67 S 184/23)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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