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Urteile aus dem Mietrecht

Unzulässigkeit eines selbständigen Beweisverfahrens zwecks Einholung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete (01.03.2024)

Zur Begründung eines Miet­erhöhungs­verlangens kann kein selbständiges Beweisverfahren zwecks Einholung eines Sach­verständigen­gutachtens zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeleitet werden. Die Pflicht zur Miet­erhöhungs­begründung obliegt dem Vermieter und kann nicht auf das Gericht abgewälzt werden. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Beschluss vom 16.01.2024 - 49 H 3/23)

Hellhörigkeit eines Mehrfamilienhauses rechtfertigt keine Lärmbelästigung durch regelmäßige nächtliche Feiern sowie lautstarke Streitigkeiten (21.02.2024)

Die Hellhörigkeit eines Mehrfamilienhauses kann eine Lärmbelästigung durch regelmäßige nächtliche Feiern sowie lautstarke Streitigkeiten nicht rechtfertigen. Vielmehr besteht gemäß § 569 Abs. 2 BGB ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies hat das Amtsgericht Münster entschieden.

(AG Münster, Urteil vom 24.07.2023 - 28 C 323/23)

Fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchs­überlassung: Bei Aufenthalt von vier bis sechs Wochen liegt kein bloßer Besuch vor (19.02.2024)

Wenn der Mieter für eine vorübergehende Zeit Besuch bei sich aufnimmt, so liegt keine unbefugte Gebrauchs­überlassung vor. Diese Grenze wird aber bei einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen überschritten, so dass in diesem Fall ein Recht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter besteht. Verfügt der Mieter zudem über eine Ersatzunterkunft, besteht keine Notwendigkeit zur Gewährung einer Räumungsfrist. Dies hat das Landgericht Hamburg entschieden.

(LG Hamburg, Urteil vom 03.11.2023 - 311 S 25/23)

BGH: Zerstörtes Vertrauens­verhältnis aufgrund eines zerrütteten Mietverhältnis rechtfertigt ohne Feststellung des Verschuldens keine fristlose Kündigung durch Vermieter (16.02.2024)

Ist das Vertrauens­verhältnis zwischen den Miet­vertrags­parteien aufgrund einer Zerrüttung zerstört, so rechtfertigt dies nur dann die fristlose Kündigung durch den Vermieter, wenn feststeht, dass die Zerrüttung durch ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters verursacht worden ist. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22)

BGH: Bewusst unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters rechtfertigt nicht stets eine ordentliche Kündigung (14.02.2024)

Stellt ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses eine bewusst unwahre Tatsachenbehauptung auf, rechtfertigt dies nicht stets eine ordentliche Kündigung. Der Pflichtenverstoß kann aufgrund der Umstände des Einzelfalls in ein milderes Licht erscheinen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 25.10.2023 - VIII ZR 147/22)

Erhöhung auf marktübliche Miete bei Ausspruch einer Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit (12.02.2024)

Ordnet das Gericht gemäß § 574a Abs. 2 BGB eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit an und liegt die bisherige Miete unter der marktüblichen Neuvermietungsmiete, so muss das Gericht zugleich die Erhöhung der Miete anordnen, wenn dies für den Mieter sozialverträglich ist. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 07.12.2023 - 67 S 20/23)

Unberechtigte Versagung der Hundehaltung begründet Recht zur fristlosen Kündigung durch Mieter (12.02.2024)

Versagt ein Vermieter zu Unrecht die Genehmigung einer Hundehaltung, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos zu kündigen. Zudem darf der Vermieter eine einmal erteilte Haltungserlaubnis nicht einseitig widerrufen. Dies hat das Landgericht Frankfurt (Oder) entschieden.

(LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23)

Zulässigkeit von baulichen Veränderungen des Gemeinschafts­eigentums zur Barrierereduzierung (12.02.2024)

Der Bundesgerichtshof hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungs­eigentums­rechts in zwei Verfahren über die Voraussetzungen und Grenzen baulicher Veränderungen des Gemeinschafts­eigentums entschieden, die von einzelnen Wohnungseigentümern als Maßnahmen zur Barrierereduzierung (Errichtung eines Personenaufzugs bzw. Errichtung einer 65 Zentimeter erhöhten Terrasse nebst Zufahrtsrampe) verlangt wurden.

(BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 und V ZR 33/23)

Auszug eines Mitmieters begründet berechtigtes Interesse an Untervermietung des freiwerdenden Zimmers (08.02.2024)

Zieht ein Mitmieter aus der Wohnung aus, so besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung des freiwerdenden Zimmers gemäß § 553 Abs. 1 BGB, wenn dadurch die Gefahr der Beendigung des gesamten Mietverhältnisses durch den ausziehenden Mieter beseitigt oder verringert wird. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 09.01.2024 - 67 S 184/23)

Vermieter kann bei un­missverständlicher Ankündigung des Mieters zur Verweigerung künftiger Mietzahlungen fristlose Kündigung aussprechen (07.02.2024)

Kündigt ein Mieter unmissverständlich an, künftig keine Mietzahlungen mehr leisten zu wollen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Es ist nicht erforderlich, dass er abwartet, ob tatsächlich keine Mietzahlungen erfolgen. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Urteil vom 21.07.2022 - 12 U 155/21)

Keine baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Prostitutionsstätte bei fehlender Zustimmung des Vermieters (06.02.2024)

Es besteht kein Anspruch auf eine baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Prostitutionsstätte, wenn der Vermieter dem nicht zustimmt. In diesem Fall fehlt es am Rechts­schutz­bedürfnis für eine Klage. Dies hat das Ober­verwaltungs­gericht Nordrhein-Westfalen entschieden.

(OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23.11.2023 - 10 A 3502/20)

Möglichkeit der Eigen­bedarfs­kündigung zu Gunsten von Cousins (01.02.2024)

Eine Eigen­bedarfs­kündigung zu Gunsten von Cousins ist möglich, wenn eine enge soziale Bindung besteht. In diesem Fall gehören Cousins zur "Familie" im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 19.10.2023 - 67 S 119/23)

Vorliegen einer energetischen Modernisierung bemisst sich nach Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums vor und nach der Maßnahme (29.01.2024)

Ob eine energetische Modernisierung zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB führt, bemisst sich anhand einer Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums vor und nach der Maßnahme. Unbeachtlich sind fiktiv errechnete Einsparungen. Dies hat das Landgericht Bremen entschieden.

(LG Bremen, Urteil vom 09.11.2023 - 2 S 31/21)

BGH: Zulässigkeit der Untervermietung einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung (25.01.2024)

Es kann gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung bestehen. Die Wohnung muss nach der Untervermietung nicht Lebensmittelpunkt des Mieters bleiben. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22)

Erneuerung elektrischer Steigleitungen zwecks Ermöglichung des Betriebs von Elektrogeräten ist keine Modernisierung (23.01.2024)

Die Erneuerung elektrischer Steigleitungen stellt keine Modernisierung dar, wenn dadurch erst der gefahrlose und störungsfreie Betrieb von handelsüblichen Elektrogeräten ermöglicht wird. In diesem Fall liegt keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB vor, sondern die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands. Dies hat das Landgericht Bremen entschieden.

(LG Bremen, Urteil vom 02.11.2023 - 2 S 258/20)

Urinieren lassen der Katzen im Treppenhaus rechtfertigt fristlose Kündigung des Mieters (18.01.2024)

Lässt ein Wohnungsmieter zu, dass seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und dort urinieren, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 BGB. Denn in einem solchen Verhalten liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens. Dies hat das Amtsgericht Brandenburg entschieden.

(AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23)

Unwirksame Schönheits­reparatur­klausel wegen Formulierung "Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" (16.01.2024)

Regelt eine Schönheits­reparatur­klausel unter anderem "das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen", so ist die diese unwirksam. Denn die Formulierung kann so verstanden werden, dass die Fenster auch von außen gestrichen werden sollen, was unzulässig wäre. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschieden.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23)

Mietminderung wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungs­beschränkungen setzt Einschreiten der Behörde voraus (12.01.2024)

Ein Recht zur Mietminderung wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungs­beschränkungen besteht nur dann, wenn die Behörde auch tatsächlich einschreitet. Liegt die Verantwortung für die fehlende Genehmigungs­fähigkeit von Umbaumaßnahmen sowohl beim Vermieter als auch beim Mieter, so begründet dies eine Minderungsquote von 50 %. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

(KG Berlin, Urteil vom 16.03.2023 - 8 U 76/21)

Abschluss eines Mietvertrags mit Studenten begründet keinen nachträglichen Anspruch auf Austausch einzelner Mieter (11.01.2024)

Mieten Studenten eine Wohnung an, so begründet dies für sich genommen keinen Anspruch auf Austausch einzelner Mieter. Dass eine Wohngemeinschaft häufige Ab- und Zugänge verzeichnet, ist nicht zwingend. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 17.10.2023 - 67 S 83/23)

Härteeinwand wegen fehlendem Ersatzwohnraums setzt Anmietbemühungen ab Zeitpunkt des Kündigungszugangs voraus (11.01.2024)

Kann ein Mieter nach einer Eigen­bedarfs­kündigung keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden, so greift der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB nur, wenn der Mieter seit dem Kündigungszugang Anmietbemühungen entfaltet hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 - 67 S 101/23)

BGH: Vorsätzlich oder leichtfertig falsche Strafanzeige eines Mieters gegen geschäftsführenden Gesellschafter der Vermieterin kann fristlose Kündigung rechtfertigen (10.01.2024)

Erstattet ein Wohnungsmieter vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Strafanzeige, so kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn die Strafanzeige eine im Kern zutreffende Sach­verhalts­schilderung enthält. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

(BGH, Beschluss vom 08.01.2023 - VIII ZR 234/22)

Eigen­bedarfs­kündigung wegen Nutzung des Mehrfamilienhauses als Einfamilienhaus ohne Vorliegen einer Baugenehmigung für den Umbau unwirksam (12.12.2023)

Befinden sich in einem Wohnhaus mehrere Wohnungen und will der Eigentümer das Haus künftig als Einfamilienhaus selber nutzen, so sind die entsprechenden Eigen­bedarfs­kündigungen unwirksam, wenn für den Umbau keine Baugenehmigung vorliegt. Es liegt dann eine unzulässige Vorratskündigung vor. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.

(AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2023 - 49 C 294/22)

Rückerhalt der Mietsache mit Kenntnis des Vermieters von Schlüsseleinwurf in Hausbriefkasten (11.12.2023)

Mit Kenntnis des Vermieters vom Schlüsseleinwurf in seinen Briefkasten hat er die Mietsache zurückerhalten. Dabei ist unerheblich, ob das Mietverhältnis noch weiterläuft oder der Vermieter rücknahmebereit ist. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden.

(OLG Hamm, Urteil vom 01.09.2023 - 30 U 195/22)

BGH: Türnische im Sinne der Wohn­flächen­verordnung ist jede einen Durchgang ermöglichende Öffnung in einer die Grundfläche begrenzenden Wand (04.12.2023)

Eine Türnische im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 3 der Wohn­flächen­verordnung (WoFlV) ist jede Öffnung in einer, die Grundfläche des Raums begrenzenden, Wand, die einen Durchfang durch diese ermöglicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob in der Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist, ob die Wandöffnung als Zugangs- oder Durch­gangs­möglichkeit genutzt wird oder ob in der Wand zwei gleichförmige...

(BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 117/22)

Kein Anspruch auf Untermieterlaubnis bei Verstoß gegen Mietpreisbremse (01.12.2023)

Ein Anspruch auf Untermieterlaubnis besteht nicht, wenn die vom Mieter verlangte Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Zudem muss der Vermieter dem Mieter keine Gewinn­erwirtschaftung durch die Untermiete erlauben. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 - 64 S 270/22)

Kein Räumungsanspruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters an den Mieter zur Erfüllung der vereinbarten Mietzahlung (29.11.2023)

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat auf die Berufung der beklagten Mieterin...

(OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.11.2023 - 2 U 115/22)

Erlaubnis zur Untervermietung muss nicht sofort nach Eintritt des berechtigten Interesses verlangt werden (24.11.2023)

Ein Wohnungsmieter ist nicht verpflichtet, sofort nach Eintritt eines berechtigten Interesses die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen. Es genügt vielmehr, dass zum Zeitpunkt des Zustimmungs­verlangens ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt. Dies hat das Amtsgericht Stuttgart entschieden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 12.10.2023 - 31 C 1566/23)

Kein Anspruch auf Einbau einer Gasetagenheizung mittels einstweiliger Verfügung (23.11.2023)

Ein Wohnungsmieter kann nicht mittels einstweiliger Verfügung den Einbau einer Gasetagenheizung verlangen. Denn ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf eine bestimmte Heizungs- und Energieform. Dies hat das Landgericht Stralsund entschieden.

(LG Stralsund, Beschluss vom 25.09.2023 - 8 T 94/23)

Konkurrenzschutz für physio­therapeutische Praxis umfasst nicht Vermietung an Heilpraktiker mit Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik (22.11.2023)

Ein mietvertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz für eine physio­therapeutische Praxis umfasst nicht die Vermietung an einen Heilpraktiker mit Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik. Zudem setzt eine Mietminderung wegen Verstoßes gegen die Konkurrenz­schutz­klausel voraus, dass es tatsächlich zu Beeinträchtigungen kommt. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2023 - I-24 U 47/22)

Keine Berücksichtigung von im Vormietverhältnis vereinbarten aber wegen Beendigung des Vormiet­verhältnisses nicht zum Tragen kommenden Staffel­miet­erhöhungen (21.11.2023)

§ 556e Abs. 1 BGB stellt auf die bei Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich geschuldete Miete ab. Daher bleiben die im Vormietverhältnis vereinbarten, aber wegen des Mietvertragsendes nicht mehr zum Tragen kommende Staffel­miet­erhöhungen außer Betracht. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 67 S 15/22)

Beispiel: Die Nettomiete der Wohnung beträgt 500 Euro. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietkaution in Höhe von 1.500 (das Dreifache der Nettomiete) zu verlangen.

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